戴德梁行严区海：新经济新商圈新科技 京沪写字楼市场未来可期

中国写字楼市场蓬勃发展，截至2018年10月，中国甲级写字楼存量为6100万平方米。过去十年，年平均供应量约为500万平方米，未来5年，预计年平均供应量670万平方米。

　    2018年北京写字楼市场，整体呈强劲发展态势。CBD核心区(中服地块)的延迟入市以及高科技和联合办公行业的迅猛发展，为市场注入巨大潜力。

　　2018年上海写字楼市场平稳发展，整体呈去核心化趋势，其中科技企业和内资企业发展迅速。

　　未来，金融、互联网、制造业、医疗健康和联合办公行业对中国写字楼需求起到推动作用。人工智能等科技的应用对写字楼行业产生影响。

　　 1月9日，戴德梁行中国区大企业服务平台执行董事严区海出席中国商务写字楼行业互联大会，在2018年度北京写字楼市场十大成交案例评选中，戴德梁行独占四席。严区海在会上做出关于中国写字楼市场和智能科技对写字楼行业影响的精彩发言，他指出：“十年以来，中国写字楼市场发展迅猛，未来将呈现强劲的建设热潮。2019年中国一线城市写字楼市场未来可期。”

　　中国的写字楼市场蓬勃发展，一二线城市存在较大差异。戴德梁行表示，2008年中国甲级写字楼存量达1000万平方米，截至2018年10月，中国甲级写字楼存量达6100万平方米，过去十年，年平均供应量约为500万平方米。未来5年预计供应达3300万平方米，年平均供应量670万平方米。从租金水平看，中国一线城市的平均租金为309元/平方米/月，是二线城市的近3倍。

　　2018年北京写字楼市场，整体呈强劲发展态势。CBD核心区(中服地块)的延迟入市以及高科技和联合办公行业的迅猛发展，为市场注入巨大潜力。截至2018年第四季度，北京写字楼存量1917万平方米，其中甲级写字楼1058万平方米。2018年北京市写字楼市场简讯如下：

　　北京市各商圈：

　　- 中央商务区

　　中央商务区为甲级写字楼存量最大的商圈，占比总量29.2%。其中的CBD核心区，由于规划和基础建设等原因，项目入市时间延后，预计包括北京最高地标-中国尊等第一批竣工的五幢写字楼将在2019年竣工交付使用。

　　- 北部主要商圈

　　科技创新中心的规划定位促进了互联网企业在北京的聚集。位于中心城区北部的中关村、望京-酒仙桥和上地商圈为互联网企业的主要聚集地。互联网行业的扩张，为写字楼市场注入强大的发展潜力。

　　- 通州运河核心区

　　2018年底，北京市政府正式搬迁至通州。通州运河核心区的写字楼总建筑面积达160万平方米，其中出售面积达60%，出租面积达35%，该区域政府产业定位为财富管理、科技金融、高端服务等。

　　- 丽泽金融商务区

　　丽泽金融商务区为金融街、CBD之后北京市金融产业发展另一聚集地，北京大兴国际机场将在此设置城市航站楼。目前基础设施处于建设阶段，写字楼总建筑面积达200万平方米，预计未来两年供应量达130万平方米。

　　北京市场成交：

　　2018年高科技行业占市场总成交面积最大，占比35%。联合办公全年成交面积增长迅猛，占市场总成交17%。

　　2018年上海写字楼市场平稳发展，整体呈去核心化趋势，其中科技企业和内资企业发展迅速。戴德梁行指出，截至2018年第四季度，上海甲级写字楼存量1149万平方米。2019-2022年甲级供应量571万平方米，其中非核心商圈410万平方米，占比71%，呈现去核心化趋势。2018年9月世界人工智能大会在上海的召开，促进了科技行业在上海的发展。从2018年市场成交看，上海内资企业崛起，全年内资租赁成交面积占比69%。

　　未来，金融、互联网、制造业、医疗健康和联合办公行业对中国写字楼需求起到推动作用。互联网行业在中国具备广阔的业务空间和发展潜力。另外，根据联合国数据预测，到2030年中国65岁及以上人口将达到2亿4590万，老年人口的增长将会推动对医药产品和服务的需求，未来这类行业有望成为写字楼市场需求的另一大来源。此外，联合办公行业在写字楼租赁市场快速增长，灵活的租赁方案以及对入住企业的房地产运营维护成本的降低，使其具备发展潜力。

　　人工智能等科技的应用对写字楼行业的未来将产生持续性的影响：第一，我们的办公模式将会发生革命性的改变;第二，办公楼服务的多个方面可能会被人工智能取代。人工智能是研究开发用以模拟人的智能的技术，5G技术的产生，为人工智能以及城市物联网的发展进一步提供了应用基础。高科技产业的发展为写字楼行业注入新的活力。智能化的停车管理系统，楼宇通勤系统，企业门禁系统，个性化办公资源分配以及设备维护，为写字楼的数据管理，能源优化以及物业运营提供了有力的支持。

　　戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英对此表示，“2018年京沪写字楼市场呈积极发展态势，其中互联网和联合办公行业起到强劲推动作用。中国未来写字楼市场，在多行业发展需求的带动下，具备发展潜力。人工智能等科技的应用，进一步对写字楼行业及其运营管理产生影响。”