产业地产受开发商青睐 工业用地趁势上涨

在住宅、商业地产、旅游地产及酒店业务之后，世茂集团开始进军产业地产。

　　许久未在公众场合露面的世茂集团董事长许荣茂，为了旗下首个产业地产项目海峡城，罕见地现身南京。和他一起出现的，还有海峡城的合作伙伴台湾地区远雄企业集团董事长赵藤雄。

　　这个预期总投资额将逾600亿元人民币的产业园区地产项目，最先投入市场的，仍然是最容易套现的住宅部分。
　　许荣茂反复向记者强调，海峡城的最大优势是“云计算”科学技术。但在实际规划中，“云技术”产业链数据中心只占海峡城的四分之一。“其实地方政府都很感兴趣。”许荣茂解释说。

　　据许荣茂称，除南京和福州外，成都、厦门、西安、南昌等地的海峡城项目也在进行洽谈。

　　产业地产分散调控风险？

　　“产业地产的兴起并不是一年两年，但这两年的确有‘变本加厉’的趋势。”一位业内人士向记者表示。有趣的是，与零售商、制造企业因受经济影响对工业地产兴趣渐弱的态度相反，不少开发商相继对这一领域投入资金。

　　中国不动产研究中心（CRRC）曾在一份报告中指出，自2008年金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商开始转投产业园建设项目。究其原因，一方面，固然可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期稳定而持续的收益亦是为开发商们所看重。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部提供的统计数据，仅在今年1~8月间，上海市共完成土地出让358幅，出让面积1179万平方米，成交金额达321亿元。其中，工业用地成交274幅，出让面积831万平方米，成交金额49亿元。无论是成交幅数还是成交面积，工业用地均占据了相当大的比例。

　　公开资料显示，富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓，计划投资额高达30亿元；2010年初，远洋地产也正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米。复地集团更是早已涉及该领域，其投资的中环天地、金石湾产业园等项目，已相继入市。

　　在“产业进化——产业园区发展论坛”中，上海房地产研究院企业研究中心总经理周建成表示，产业地产的好处在于，在不少开发商陆续进入四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟”地块，以达到逐步引入人口的条件。“催熟这个地块之后才能做住宅，这样才会产生需求，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。”

　　他同时称，伴随着房地产行业的成熟，必须进行多元化的发展战略，而产业经营是完成多元化的选择。“从对开发商的观察来看，多元化战略通常有两种，一个是相关多元，即做地产的产业链，一种是无关多元化。但多元化势必会涉及到产业地产，这也是为什么那么多企业涉足产业地产的原因。”

　　工业用地趁势上涨

　　中国房地产信息集团土地咨询运营中心的数据显示，2011年，上海逾500幅工业用地出让总金额约合100.6亿元，仅次于天津市的130.6亿元。但在成交面积排行中，上海逊于宁波的1679.09万平方米，位居第三。

　　“包括仓储及园区在内的工业用地，在去年地价涨得很明显。”一位工业地产人士称，“大概半年内就有40%~50%的幅度。”不过，与住宅用地相比，工业用地的价格仍然低很多。

　　周建成向记者解释说，在土地价格方面，工业用地的支付方式仍有优势，除去价格便宜之外，由于后期招商引资的运营，在价格方面还能够争取到一定的“优惠”。“与住宅用地、商业用地不同，工业用地的专业经营复杂性，还使得土地支付的方式相对宽松。这对于开发商来说，土地支付负担无疑减轻了。”

　　不过，即使如此，产业地产面临的问题仍然不少。周建成认为，最需要解决的重点是退出机制问题。而且产业地产的运作周期甚至可长达5~10年，对于资金的沉淀需求显得尤为突出。“高周转赚钱快与周转低但树品牌还是矛盾的。”

　　以海峡城为例，按照许荣茂的规划，虽然主打“云计算”科技园区的噱头，但对资金回笼的安排仍然以住宅散卖为主。许荣茂表示，住宅与商业仅是海峡城的配套设施，不能代表整个海峡城的布局架构，产业层面的投入将在后期逐步体现。“园区将是持有的发展策略。”许荣茂称。

　　“产业地产归根结底是产业和地产的结合，可是它更重于产业，是开发和经营的并重。虽然政府与企业合作是着眼于多赢层面，但持续性是更重要的。”周建成说道。