戴德梁行：北京写字楼市场焕发新动能

2018年12月26日 戴德梁行举行以“北京格局变迁下的机遇和挑战”为主题的2018年四季度媒体抢听会，会上回顾了全年北京写字楼市场的表现以及对2019年市场的预判和展望；盘点了2018年北京写字楼市场大宗交易和突出潜力商圈；探讨了通州写字楼市场未来的高端布局和全新规划；以及对《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告》进行了深度解读。

空置率小幅上升 两大商务区正在崛起

2018年第四季度，新项目的如期入市拉动全市甲级写字楼总存量攀升至1,058.0万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%。核心商圈虽然没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。自2018年下半年，受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响，北京写字楼市场租赁成交出现小幅下滑。

未来运河商务区和丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈。运河商务区将以聚集金融、高端服务业为重点，目前吸引了国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在区域内购置大面积的写字楼项目。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“随着金融企业在通州区的大量聚集，未来将为其他产业进驻通州起到强大的带动作用。除了已入市的三个项目，未来三年丽泽金融商务区将继续迎来约108万平方米的写字楼对外出租，随着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将吸引更多企业租户关注。”

通州写字楼市场  高端布局金融企业

通州运河核心区的规划设计均按照国际最高标准，在政府的大力支持下，运河核心区写字楼市场蓬勃发展。目前通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业，包括了万科集团，光大安石，富力地产，复地集团等优质开发商的写字楼项目。戴德梁行表示，13个写字楼项目的竣工时间主要集中于2020-2022年，其中保利大都汇已经交付。

运河核心区写字楼在建体量巨大，目前出售面积高于出租面积。该区域写字楼的总建筑面积达160万平方米：出售面积超过63%，为100万平方米。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海对此表示：“通州区的高端定位和大力建设，将在未来3年内使其运河核心区成为北京写字楼市场的重要组成部分。”

北京大宗交易总额创新高 未来外资中资竞争加剧

2018年，北京大宗交易市场火热，总交易额超560亿人民币，创历史新高。其中，外资买家投资金额约占三成，包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场，除有稳定现金流的核心物业外，城市更新机会也受到关注。在去杠杆趋势下，内资机构更加谨慎，但自用型买家依旧保持活跃，数个银行、保险、TMT公司纷纷将目光投向核心区的改造项目以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

写字楼仍是最受欢迎业态，占总交易额的39%；由于盈科中心的再次成交，今年综合体交易占比达到26%，仅次于写字楼。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示：“明年外资优势将继续展现，同活跃内资机构对优质物业展开争夺，市场交易将保持活跃；城市更新政策将会继续完善，推动核心区老旧物业升级改造，首批城市更新项目或开始退出；丽泽和通州作为政府大力发展区域，或将成为大宗交易市场的新动能。”

国内房地产资产证券化市场规模继续快速上升

戴德梁行联合中国房地产业协会金融专业委员会发布2018年《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，随着亚洲REITs市场及国内房地产资产证券化市场的发展，该报告也在内容上不断创新和完善。本期报告对亚洲主要REITs市场及国内房地产证券化市场情况进行了更新与梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中国大陆地区物业大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。

2018 年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10 个月成功发行的产品在数量就已超过2017 年总和，发行规模接近2017 年全年总和。

同时，报告指出在市场快速发展的同时，产品风险防范措施更应该得到重视。本期报告通过梳理凯德商用中国信托基金、领展房地产投资信托基金、运通网城房地产信托等REITs过往5年在大陆地区大宗交易案例，分析物业买卖时的收入、对价、资本化率等指标，从资产定价角度提出风险控制的建议。

戴德梁行高级董事及北中国区估价及顾问服务部主管胡峰对此表示：“通过深入分析新加坡、香港上市REITs在中国大陆市场的收购和处置物业的交易案例，从公开市场信息中提取可作为价值参考的依据，希望从底层物业资产定价角度为中国REITs市场发展及投资者提供风险控制的借鉴意义，未来我们将继续努力，全方位做好物业尽职调查工作，为中国房地产资产证券化保驾护航贡献一份力量。”