看待写字楼空置率需要长远视角

最近，北京、上海等一线城市部分区域的写字楼出现了空置率上升、租金下降的现象，特别是中小金融企业退租现象比较明显。这既有经济增速放缓带来的周期性影响，同时也有区域分化的结构性原因，但总体来看，北京甲级写字楼的出租率仍是比较高的。

经济增速放缓的大环境影响不可回避，这在写字楼市场也明显反映出来：部分企业为节约支出选择收缩面积，或从核心商圈搬到其他产业园区办公；有的企业资金压力较大，付租金的时间会往后推；个别企业资金出现问题导致大面积退租；部分业主感到年底新增客户难、招租压力因此增大……而写字楼的空置率是随着经济运行而波动的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情况。

　　每个城市的写字楼市场都有其自身特点，城市中不同区域也分化明显，个别地区会有一些结构性问题，比如受互联网金融泡沫破灭的影响，区域内对相关金融企业进行清理整顿，部分企业撤离和缩小承租面积，导致个别写字楼空置率大幅增加，而在年底需求放缓的背景下，部分业主为达成年度租赁指标、尽快减少空置率而适当降低租金，也是正常的市场行为。特别是个别前期炒作明显的写字楼，租金回归理性再正常不过。

　　同时我们也要看到，尽管经济增速放缓，仍有部分优质企业经营良好而扩充承租面积，或搬到更好的写字楼办公。实际上，北京大部分核心商圈的甲级写字楼出租率仍比较高，基本都在95%左右，个别商圈甚至超过99%，这也带来了个别区域租金上涨的预期。

通常来讲，写字楼市场正常的空置率水平应该在10%左右，有一些波动也是正常的。不过，2018年北京写字楼市场整体新增供应有限，即便受多重因素影响个别区域空置率略有上升，但总体仍处在较低水平，如2018年第四季度北京全市甲级写字楼空置率仅8.1%。

　　进入2019年，北京写字楼市场将有大量的新增供给入市，除中央商务区外，大部分新增供给位于非核心区。这也是北京产业规划中的变化，比如为避免产业过于集中于核心区，在政府的大力支持下，位于通州区的运河商务区和丰台区的丽泽金融商务区都有大量写字楼在建，均以聚集金融、高端服务业为重点，未来将成为北京写字楼市场新的主力商圈，这也为企业提供了更多选择机会。

　　尽管新增供应的大量入市将拉动部分区域市场空置率小幅上升，但长期来看，随着经济的企稳向好及更多企业租户需求的增加，区域内供求的变化仍可能带来租金的上涨。