谁来填满北京写字楼?TMT企业望成最强消费者

DTZ戴德梁行针对北京TMT企业的办公选址需求进行调查，并于近期出版了《北京TMT企业办公选址需求分析报告》。

　　《报告》指，北京作为中国的政治、经济、文化及创新中心，吸引了大量的高新科技企业来此布局，而多中心的集聚效应又使TMT行业的不断扩张和壮大。根据DTZ戴德梁行北京研究部调查，选为样本的中国241家大型TMT上市企业中，约34%的企业将其总部选址于北京，分布数量居全国首位。无论是布局企业数量还是吸引投资金额，北京都遥遥领先于国内其他城市。

　　伴随着行业整体快速蓬勃发展，TMT企业对办公物业的需求亦水涨船高。DTZ戴德梁行数据显示，2013年北京优质写字楼净吸纳量为249700平方米，其中近30%的办公面积被IT行业所吸纳，已经超过了吸纳占比24.3%的金融行业，在各个行业中居于首位。可见，TMT企业已成为北京写字楼租赁市场最重要的驱动力。

　　绝大多数TMT企业的未来发展计划为“继续扩张”

　　基于北京良好的创业环境、政府的优惠政策，TMT行业吸引着众多的创业者、投资者和科技人才，良好的发展前景使其成为国内的朝阳行业。DTZ戴德梁行所做问卷调查显示，多数TMT企业未来的总体战略方向倾向于扩张：37%的受访TMT 企业计划增加新的办公面积，33%的受访企业计划增加雇佣员工数量，27%的企业计划在新城市开设新公司。TMT企业由于发展和扩张所产生的对新办公物业的需求日益凸显，43%的受访TMT企业表示正在积极地寻找新办公设施。受此鼓舞，TMT行业极有希望再次超越金融业，继续成为北京优质办公面积吸纳的首要驱动行业。

　　影响TMT企业选址的因素：租金、业权类型及写字楼品质是关键

　　DTZ戴德梁行调查显示，由于中国TMT企业正处于持续发展和扩张的阶段，企业对租赁成本的控制较为看重。此次受调查的TMT 企业中，半数的企业计划在未来6到12个月后将考虑优化房租开支，以控制公司运营成本。对办公物业的硬件需求方面， 67%的受访企业要求写字楼品质至少在乙级以上，其中20%表示仅考虑甲级写字楼。对于写字楼服务品质的考量，则主要取决于企业自身实力，17%的受访TMT企业实力较强，表示未来会选择租赁统一业权的写字楼物业或者订制、自购办公物业，同时，80%的受访企业更关注主业发展，表示办公场所仍以租赁为主。

　　在办公租赁需求中，DTZ戴德梁行发现办公楼品质(包含物管水平)为受访企业最为看重的选址因素，其重要程度排名首位，占比达23%;其次是租金水平的高低，占比20%;此外，交通和配套分别占比17%，相对而言，行业聚集效应与物业所在区域等因素占比较小，并非企业首要考虑因素。

　　TMT企业选址面面观：走出去、购买亦或自建

　　尽管诸如CBD等北京核心商圈商务氛围浓厚、交通和配套设施发达，但自2010年以来，北京优质办公物业的租金水平持续走高，目前仍维持高位运行，同时核心区域优质办公面积的供应也越来越少，从而推动了部分TMT企业由核心商务区外迁至近郊的新兴产业园区。另外，TMT行业强劲发展势头造就了一批实力雄厚的大型、超大型TMT企业，诸如最近颇为活跃的腾 讯、阿里巴巴，这些企业已经开始自建或者购买自己的办公物业。通过建设和自用办公物业，企业固定资产增加的同时，也能够有效控制运营成本、扩大办公空间、协调各部门在同一栋物业内办公，从而提高公司整体运营效率。　

　　综合一系列调查研究，DTZ戴德梁行认为，由于北京传统核心区域内新增写字楼项目有限，未来几年租金仍将维持高位水平，因此，TMT企业在核心区域的办公面积占比将继续下降。另外，北京新兴区域的规划前景良好，同时拥有较低租金水平、优惠政策及行业聚集效应较强，这些优势对于TMT企业颇具吸引力。对于TMT企业的未来发展规划，DTZ戴德梁行建议TMT企业可将自身的销售部门或者管理部门保留在核心区域，而研发和生产基地等部门出于成本考虑可以选址于租金较低的新兴产业园区。随着北京TMT企业的规模和实力差异化日益明显，大型TMT企业的内部功能更加细化，此外，企业战略和商业模式也在不断变革，北京TMT企业的办公选址需求已开始迈向多元化、复杂化的新阶段。