戴德梁行严区海：一线城市写字楼平均空置率10% 二线最高达50%

2008年全国甲级写字楼存量1000万平，2018年为6100万平，未来五年将增加3300万平。

　　“未来五年平均每年将增加670万平方米甲级写字楼存量”，在2018年12月5-6日举办的中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会上，戴德梁行北中国区高级董事严区海表示。

他从需求方面指出，2008年北京奥运会后，中国企业加速崛起，写字楼需求开始快速增长。2018年的最新数据，财富500强中国企业占到120家，前5名有3家是中国企业，国家电网、中国石油、中国石化。绿地、万科、万达、保利、恒大五家房企同样进入。

　　在市场发展状况层面，严区海表示，全球最昂贵的写字楼市场出现在英国伦敦，中国有三个城市入选全球TOP20租金写字楼市场，依次是：香港(2)、北京(13)、上海(15-20)。同时，中国有全球58%的超过450米的摩天大厦，其中有31%左右属于在建。

　　随后，严区海详细梳理了国内写字楼市场存量和供应状况。他指出，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2008年到2018年十年间，每年平均供应量是500万平方米，2018年的存量为6100万平方米。同时，下一个五年的增长速度并未放缓，平均新增存量将达到670万平方米/每年。

　　针对城市而言，严区海指出，北京写字楼存量是1894万平方米，甲级和乙级各一半，最大的分区市场是来自中央商务区、CBD，占了29.4%。但未来五年的甲级写字楼供应量只有存量的不到50%。而深圳上海未来五年的供应量着会达到760万平米和720万平米，深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%，上海则是60%左右。二线城市中，厦门，未来五年供应量将达到现有存量的存量260%。

　　随后，严区海表示，一线城市平均空置率是10.2%，其中广州5.6%，北京7.9%。而二线城市是25.1%，最严重的城市可以达到45%-50%。业内把10%的空置率叫做均衡市场，10%以下称之为业主主导市场，10%以上则是租户主导市场。“所以很明显，在整个一线城市平均值是均衡市场。”

　　租金方面，严区海指出，二线和一线之间的租金差距多少呢？三倍。二线城市平均租金113元(每平米每月)，一线是309元(每平米每月)，北京将近403元。过去一年，租金增长最快的城市是在广州，广州因为供应量不大，新IT行业增长很快，所以广州在过去一年租金增长了11.1%。香港是中国最昂贵的写字楼市场，过去一年有8.8%的增长率。

　　随后，严区海以北京为例，重点剖析了一线城市写字楼市场的未来前景。

　　严区海首先分析了北京写字楼几大板块的现状。北京写字楼最大的分区市场是来自中央商务区、CBD，占了29.4%，接近1/3的市场是CBD组成的。

　　金融街的空置率世界罕见，连1%都不到，同时租金达到全国最高的800元/月/平米，高过了香港平均值。

　　北部则以中关村、亚奥、望京、酒仙桥等为主。在北京支柱产业——高科技产业尤其是互联网产业的带动下，中关村和望京区域，过去三年分别涨了写字楼租金30%和涨了25.8%。

　　而西边的丽泽商务区，和东边的通州区，则是北京未来的新商务区。

　　随后，严区海针对租户分析指出，34.2%的租户来自高科技产业，第二则是金融机构，但增长相对缓慢。最大的黑马是联合办公，一个季度的新增吸纳量占到到20%。

　　据此，他指出，北京未来的写字楼市场三个关键词是互联网、联合办公和中服地块。

　　此外，严区海还分析了上海市场，并指出上海市场未来的关键词是AI、去核心化和中资化。