整购交易活跃 资本抄底中环内写字楼

2015年，在商办市场整体低迷的情况之下，整购项目异军突起。从成交区位来看，中环以内写字楼倍受资本青睐，占据交易主力，浦东办公需求前景被重点看好。其中，浦东陆家嘴滨江板块内的尚悦中心和银城商务广场分别以66.59亿元和89.52亿元占据1至10月整购项目成交金额榜首。

据上海链家市场中心研究部数据显示，2015年前十月全市办公楼整购交易共涉项目15个、楼宇24栋，累计成交面积64.68万平方米，金额295.08亿元。成交金额占比全部办公性质项目（含商住公寓）交易金额的42.83%，占比全部商业办公类项目交易金额的32.36%。

整购项目交易不论是成交面积还是成交金额，都刺激了整体商办市场，资本已开启对沪上核心区写字楼的又一轮抄底。

中环内成写字楼整购主力区

细数这些整购项目，分别位于陆家嘴滨江、外高桥、中山公园、北外滩、凉城、南站、徐家汇、彭浦、华漕、金虹桥、七宝、五角场及长风板块。以上项目中，除外高桥板块的总部峰汇，其他项目均位于中环以内。

上海链家市场研究部总监陆骑麟指出，外高桥板块总部峰汇两栋办公楼的整购可以说是自贸区落地后的进一步利好。该项目就位于外高桥保税区北的办公集聚区，周边有汤臣国际贸易大楼及喜来登酒店等，该次出售的办公面积均价也已达到36800元/平方米，与此次被整购的其他项目相比，显然自贸区概念对价格上涨已经产生强有力的推动。

陆骑麟表示，现在沪上出现的写字楼整购交易基本可以归类为：一、以陆家嘴滨江板块为代表的核心区超甲级写字楼项目，近年来买家主要是一些内资金融机构；二、以中山公园、徐家汇、五角场为代表的长久以来因承担功能过多而不及南京西路、静安寺的传统商圈内的一些次新写字楼项目；三、以北外滩、凉城板块为代表的老城区的一些旧改新建办公项目，这些项目往往有区位、交通优势下的政策扶持；四、非核心区新兴CBD，如以虹桥商务区构成及辐射板块——华漕、金虹桥及七宝等的写字楼项目为主力，另外还有普陀长风板块的大体量写字楼项目。

而以目前的租金回报率计算，以上整购项目尤其是陆家嘴滨江的尚悦中心及中山公园板块的万宝国际广场，都可达到5%以上，市场人士认为，沪上写字楼尤其是中环以内写字楼目前的确到了较好的接盘时间。

浦东优质办公楼需求看多

根据商业地产服务公司世邦魏理仕发布的2015年第三季度上海写字楼市场数据显示，浦东写字楼租金大涨拉动全市优质写字楼市场租金环比上涨1.8%。三季度浦东写字楼空置率已降至0.7%的历史新低，并拉动租金显著增长3.9%，继续大幅领跑浦西0.4%的涨幅。

不仅是租金领跑浦西、空置率下降，受“自贸区 科创中心”双驱动利好影响，浦东办公需求前景被一致看好。

根据最新的市政规划，浦东将成为上海科技创新中心的核心功能区，成为万千创业者的工作乐园。未来将发展大量的一流企业、一流研发机构，全面推进上海经济建设。这是继自贸区之后浦东又一重要决策，将带动企业、人才、资源等的快速导入，势必进一步促进浦东写字楼需求上升。

受益于自贸区和科创中心建设政策红利，越来越多的优秀企业和人才将持续导入，分享时代的发展机遇。鉴于未来现代企业的增长，传统的办公环境难以匹配高端办公需求，市场上优质、生态型办公产品将成为抢手货。