竞争加剧租金连续下滑 北京写字楼价格面临回调

“据了解，随着北京CBD中服地块陆续招商，依靠其具有竞争力的报价、较为完善的休闲娱乐配套以及只对世界500强企业开放招租，未来一段时间将给我们的大客户定制、租赁成本造成一定的压力”，4月14日，某大型央企商业地产项目人士对中国证券报记者说。

　　据仲量联行4月13日发布的2017年北京一季度房地产市场回顾报告称，北京CBD办公楼租金连续两个季度下滑，该区域开始转向租户市场。鉴于在预测期内北京CBD区域将有一轮新增供应进入市场，一些具有战略眼光的业主率先降价。预计2021年底前北京CBD租金跌幅将达15%。

　　竞争加剧 租赁方变相降价

　　4月14日，中国证券报记者以租赁场所的名义在北京CBD区域调研了中海广场、银泰中心等多个甲级写字楼项目。

　　银泰中心招商部经理王犇告诉记者，目前500平米办公区域最新对外报价为550元/平米/月，物业费为39元/平米/月。因处于国贸较为核心的区域，租金较前期变化不大。

　　在中海广场，同样面积最新对外报价为500元/平米/月。但中介人士表示，目前价格有可谈空间，并且可以免收物业费。

　　前述央企商业地产项目人士告诉中国证券报记者，业主为了守住价格区间，一般在合同上还是坚持原来的报价，但会以延长免租期、减免物业费以及延长装修期等方式，实现变相降价。

　　相关中介人士也告诉记者，为了提升楼宇品质，不管是写字楼还是中介方，都想争夺500强、大客户的资源。甲级写字楼对引入资源都有资质审核，在优质资源相对固定的情况下，只能通过上述方式，先把一部分优质资源吸引进来，再用这一部分优质资源吸引其他优质资源入驻。

　　据好租网2017年2月发布的《2016年度商办地产白皮书》显示，北京市写字楼月均可供租赁面积约1058万平方米。其中，金融街最小，月可供租赁面积14万平方米，CBD供给量最大，月均可供租赁面积约103万平方米，是金融街的7倍多。随着CBD中服地块的陆续入市，将有200万平方米规模的面积在未来2-3年内陆续投放，将会进一步加剧CBD区域的竞争形势。

　　非核心区扩大 高出租率或承压

　　据戴德梁行统计，2017年第一季度，北京市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。北京市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币410.5元，环比上升0.2%。同时，由于新增供应均位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%，而北京市空置率则继续保持平稳，为6.6%。

　　过去几年，北京写字楼市场的空置率一直处于较低水平。据统计，2016年北京甲级写字楼出租率达95%，和香港、伦敦、纽约等全球一线城市看齐。

　　仲量联行报告称，随着北京办公楼市场向非核心区拓展的过程继续推进，中端租户可以预期北京外围区域的商业活动将日益活跃，位于城市外围的通州和丽泽区域将会持续吸引投资者的兴趣。

　　对于通州副中心等地建设是否吸引金融街企业转移办公地，金融街某国资置业公司相关负责人对记者表示，金融街目前聚集了一行三会，是许多金融类企业的优先考虑因素。但随着非核心区域写字楼面积的增量供应，该负责人也表示，目前整体的高出租率或许将随着未来供应不断增量而承受压力。如果客户资源增量不明显，非核心区域一旦形不成聚集效应，会给招商质量和招商规模带来影响。