性价比更优 服务更好 北京楼市进入拐点 　　

今年北京的房地产业，整体市场供应量会继续加大，预计将达到2000万平方米以上，比去年增长20％左右，供应量的加大和有效需求的不足将造成今年市场整体价格下降。预计今年北京房地产市场总成交量将与去年大体相同，由于供应量的大幅增加、购房者持币待购心态严重、银行按揭政策收紧等因素，市场销售将明显冷淡。现房存量房增多，尾房积压严重。区域市场价格和各种档次的商品房价格均会发生变化。

　　区域市场会有五大变化

　　就区域市场价格而言，将会发生五大变化趋势：CBD区域，受交通道路的引导，东四环、东南三环等泛CBD项目的挤压及自身供应量过大的影响，今年CBD区域住宅价格受到抑制；中关村地区，除万柳地区将保持去年态势，周边地区价格将有小幅下调；亚运村地区，供应量超大，价格有所下降；南城项目供应量增加迅速，但不集中，没有热点区域，价格将保持去年状况。由于北京传统观念对南城的否定，南城不支持高档项目；西四环中段地区，供应量相对不足，需求强劲，整体区域市场将保持去年态势并有小幅提升。

　　今年北京市场的热点地区将是西四环中北段、中关村、CBD区域。新热点区域有可能是温榆河高档别墅区（规划中的北京富人区）和北京亦庄经济开发区。

　　性能价格比会更加优化

　　从住宅档次看，房价将有以下变化：高档项目，有部分项目已出现有价无市现象，其价格今年将有所下降。但不排除市场出现产品独特、创造新高价的可能；中档住宅，供应量继续加大，同时受到经济适用房打压，价格将下降；低档住宅及经济适用房，价格将保持平稳。但由于政策影响，市场不会出现异常活跃情况。

　　被相当大的人群认定为终极产品的TOW NH OUSE今年将是收获的一年。如果说2001年是TOW NH OUSE的发育、幼稚期，则2002年、2003年将是TOW NH OUSE项目的发展成熟期，经过市场的演习和预热，其产品创新、品质提高方面都有较大发展，同时大部分TOW NH OSE项目销售将进入实质的销售回款期。

　　对于中低收入的家庭来讲，今年或许能够找到价格性能比都不错的房子。今年北京的经济适用房与廉租房的供应量将明显加大，但由于购买政策及公积金等金融支持减弱，其前景并不乐观，难以出现热点。二手房由于政策原因，很难放大交易量。尾房市场由于新盘的冲击，销售更为艰难。

　　购房者今年定会受益于新出台的三个销售管理办法。利好一：楼花销售难度加大，没有销售许可证项目不准收取订金；利好二：销售宣传需谨慎，发展商宣传品的承诺可以签入合同；利好三：银行规范控制对房地产项目贷款，将提高房地产开发准入门槛，促进发展商的优胜劣汰，使房地产开发企业进一步走向规模化。

　　项目规模进一步扩大

　　新盘数量将高于去年的数量和推出速度，且规模更大，项目规模将进一步扩大，上40万平方米的项目增多，40－60万平方米项目将成为规模性社区中比例最大的部分。达到100万平方米的项目数量增加。毛坯房尚不能退出市场，但会有较大幅度的减少。装修提供更为个性化，档次方面将从豪华趋向实用简洁大方。

　　今年北京写字楼的市场将呈上升趋势，由于房地产波动周期的影响，今明两年为向波峰攀升阶段，出现了供应量不足（去年200万平方米左右）需求强劲的现象，主要表现为写字楼租赁市场红火，租价抬升较高。入世的利好更促进写字楼市场的需求。长期以来写字楼市场缺乏银行支持，是影响写字楼销售的重要原因。

　　主流产品即中低档住宅的产品档次、品质方面（如环境营造、舒适性、产品质量等）将有所提升，价位不会有太大变化，即：同样价格产品更好，附加值更高。主流客户需求产品特色：公共交通方便；4000－6000元／平方米；以80－150平方米的两居室和三居室为主；注重配套公共建筑，社区绿化和整体区域生活便利性；物业管理费2元／平方米普遍为大家接受。

　　市场供给主流产品的变化趋势：户型更加实用，采光通风有良好解决方案；不再一味追求出面积做大户型，出现更多高品质，低总价的户型；外立面更加丰富多彩，且成为项目档次的重要参考指标；位置二环至四环沿线均有供应，以四环最多；建筑形式塔楼逐渐被市场冷淡，板楼、多层及TOW NH OUSE将增多。

　　拼产品、拼服务的一年

　　2001年的9·11事件，对全球经济都有较大影响，波及各个行业，中国房地产市场同样受到影响，但此影响短期内并不大。入世后北京房地产市场在今年也不会有本质的变化，但从长远来看，开发商融资渠道增多，特别是外国资金的涌入，房地产开发门槛提高，对开发商的资金要求将有很大提高。但开发档次不会有较大调整，依旧以市场需求为导向。外地开发商进入北京，带来新的产品和管理模式。因房地产的区域性很强，其产品还需本地化。

　　今年北京的房地产市场将是拼产品、拼服务的一年。在大家不敢拼价格的状态下，产品品质及服务水准将对项目起到重要作用。产品将做得更加细致，更加贴近生活，将有所创新。发展商将面临小批量、个性化、高附加的产品生产难题。

　　去年房地产项目出现纠纷，将促使发展商更加注重加强产品质量，加强服务意识，加强管理工作。房地产营销费用增加幅度加大，包装将更加彻底。被抛弃的直销方式将更多被采用。房展会逐渐冷淡，个别房展会将取消，少数老牌房展依然火爆。由于房展会中客户闹事砸台事件时有发生，有项目投诉的发展商将退出房展会。

　　今年开发商的融资渠道将随着入世而增多，境外资金将进入市场。北京房地产市场发展不成熟、操作不规范会对资金的进入造成困难。另外，不规范的变相融资依然存在，例如施工垫款等。对于习惯于暴利的北京房地产开发商，对过去的暴利有舍不掉的留恋，今年房地产开发成本基本与去年相同，开发商的利润将有所下降。