北京房地产市场稳步前行 非核心商务区写字楼市场活跃

　2018年第三季度，北京房地产市场在平稳中略有微调。来自第一太平戴维斯研究部、麦田房产分别发布的第三季度报告显示，北京住宅销售市场保持平稳态势；甲级写字楼市场整体表现稳定；土地市场供应量未明显增加。

今年第三季度恰逢楼市的“金九银十”销售旺季，但北京住宅销售市场受到调控政策的深度影响，整体成交量与整体价格保持比较平稳的态势。

　　根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，今年第三季度，北京住宅销售市场中，新房住宅市场新增供应面积为170.9万平方米，环比上升110%；成交面积106.3万平方米，环比上升69%。

　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想分析说，“当前北京住宅市场供需新平衡逐渐形成，尽管调控政策未有放松迹象，但刚需及改善型住房需求开始阶段性释放，带动北京住宅成交量出现阶段性的变化。”

　　不过，今年第三季度中北京二手住宅市场交易量价未能延续上升的势头。麦田房产首席市场分析师张叶松介绍说，“北京二手住宅市场开始出现下调。面对政策监管加严，以及公积金收紧新政出台，部分刚性客户需求受到抑制，市场活跃度降低。业主对价格预期有所下滑，客户议价空间上升。接下来，预计二手住宅市场交易量价将大概率小幅下降。”

　　非核心商务区写字楼市场活跃

　　根据第一太平戴维斯研究部市场统计数据显示，今年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区写字楼市场继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平；非核心商务区写字楼市场则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比上涨3.7%。

　　“由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目难以投入使用，预计未来一段时间北京甲级写字楼市场将出现供应缺乏。预计全市的租金水平将继续稳步提升；在最新的城市规划政策指引下，北京写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区将承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。”李想说。

　　土地市场供应量未明显增加

　　今年第三季度，北京住宅用地供需量并未明显增加。来自麦田房产统计数据显示，今年第三季度，北京住宅用地共成交规划建面62.3万平方米，与上个季度基本持平，但和去年同期相比大幅下滑。就累计成交数据来看，2018年1月至9月北京住宅用地共计成交规划建面324.1万平方米，为去年同期的56.7%。

　　麦田房产首席市场分析师张叶松分析说，“北京土地供应量不足是土地成交下滑的重要原因。今年第三季度北京共计推出住宅用地规划建面75.8万平方米，环比下降27.9%，同比也在下降。今年前三季度累计供应住宅用地规划建面417.5万平方米，比去年同期出现下降。从月度走势数据可以看出，自今年2月份以来，北京住宅用地供应量和去年同期相比下滑明显，与此同时住宅成交量同比亦有明显降低。”

　　“今年9月份，北京市规划国土委发布了未来计划供应的66宗、约481公顷住宅用地基本情况，从分布上看，土地供应主要集中在城六区的朝阳、海淀，北京城市副中心，以及大兴、顺义、昌平、房山等区域。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想说，在经历了去年土地供应及成交的历史高峰后，今年上半年北京土地供应与成交量明显减少，预计这一批次的66宗地块将会提振北京土地市场，从供给端有效保障北京住宅市场平稳有序的发展。