世邦魏理仕：北京上海仍将是写字楼投资热点城市

世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《MarketScore：中国物业投资指南之办公楼篇》。报告指出，得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体日益凸显的重要地位，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标。虽然投资者们对中国房地产市场一直兴趣浓厚，但投资者（尤其是境外投资者）在制定相应的投资策略和执行收购时却通常会面临多重困难。中国区域间较大的经济与社会发展差异无疑给地产投资者们带来巨大挑战。

　　为帮助投资者理清错综复杂的中国房地产市场，并为投资者发掘最具投资潜力的城市及物业类别，世邦魏理仕从投资风险与投资收益的角度出发，以各类物业市场发展的核心驱动因素为主要变量，建立了MarketScore投资分析模型，并对中国15个主要城市的写字楼市场、零售物业市场及工业物业市场进行了分析与评分。

　　作为世邦魏理仕MarketScore系列报告的第一部分，本期将重点关注写字楼市场。零售物业和工业物业市场的分析报告将会在2014年陆续推出。

　　一线城市仍是写字楼物业投资热点

　　通过MarketScore模型对中国15个主要城市写字楼市场的分析显示，一线城市仍是投资热点，其中北京与上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。一线城市的突出表现主要得益于其写字楼市场相对较低的风险和比较稳定的预期投资回报，以及良好的市场基本面。然而大多数一线城市面临的主要挑战是投资回报率偏低。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

　　二线城市在MarketScore模型中整体评分落后于一线城市。这很大程度上是由于二线城市写字楼市场空置率普遍较高，而且未来新增供应充沛，而市场需求的成长与供应明显脱节。但是二线城市所面临的挑战并不意味着投资者应该完全放弃这些市场。相反，由于二线城市市场起点较低，其增长前景更加广阔，并可能为投资者带来更好的投资收益。在二线城市中，武汉表现最为突出，这在根本上得益于武汉独特的区位优势和在中央政府“中部崛起”政策支持下的经济腾飞。而一些备受关注的二线城市却在MarketScore投资分析模型中得分偏低，例如重庆和天津。

　　城市聚焦

　　北京写字楼市场在MarketScore排名中居于首位，这主要得益于其良好的市场基本面，以及在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现极为突出。但北京写字楼市场过去几年租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。北京两个主要写字楼商圈——金融街与CBD——在世邦魏理仕《全球优质办公楼租用成本调查报告》排名中位列第三、四位。然而作为中国的政治中心以及大部分行业监管机构的所在地，大多数国有企业和部分跨国公司仍将选择北京作为其在中国或者华北地区的总部。展望未来，北京写字楼市场需求平稳但供应紧张的局面在未来两年内将不会有根本性的改变。

　　上海写字楼市场在MarketScore排名中位居第二。得益于其在市场流动性和年均净吸纳量等指标项上的突出表现，上海在投资风险方面综合得分最高。作为中国的金融中心，上海已经吸引了491家世界500强企业入驻。最近在上海浦东成立的全国首个自由贸易区无疑会吸引更多跨国公司和国内大型企业落户上海。上海写字楼市场的主要挑战来自于未来两年内旺盛的新增供应，同时上海写字楼市场4%到5%的投资回报率较其它国际大都市也相对偏低。

　　武汉写字楼市场在MarketScore排名中位列第三。在过去十年中，武汉写字楼租金年复合增长率高居15个城市之首。随着全国高铁网络的建设发展，武汉已经成为连接中国东西、南北的重要交通枢纽，区位重要性日益彰显。随着近几年城市经济的快速发展，武汉将会吸引越来越多的国内外企业入驻。武汉市场最大的挑战来自于未来充沛的新增供应。未来几年的供给高峰无疑将会使武汉市场写字楼租金增长放缓，但这些甲级写字楼新增供应对提高武汉写字楼市场的整体品质有着积极长远的影响。