大交易前的平静：北京写字楼市场酝酿爆发

誉翔安合伙人王珂判断，北京写字楼市场经历沉闷的前三季度以后，拐点出现了。

11月5日，王珂在接受21世纪经济报道记者采访时指出，去年持币观望的大客户开始入市了。最近一个月，北京的写字楼市场上成交了四五份亿元大单。虽然房贷利率优惠，并不直接影响写字楼的买家，但重要信号是，“政策底”已经度过了，资金面会逐渐宽松。“市场至少不会因为政策走向变得更糟。”王珂说。

北京统计局最新发布的数据显示，前三季度房地产投资增速持续放缓，投资意愿不足。

高纬环球报告指出，过去一段时间的房地产政策变化显著影响了市场表现。2013年7月，中国中央办公厅、国务院办公厅印发通知，要求包括国有及国有控股企业在内的各级党政机关在5年内“一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”。通知明确禁止一切“新建、扩建”、“迁建、购置楼堂馆所”的行为，并规定“已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。”高纬环球认为，这一规定对今年市场的表现产生了较大影响，对高端项目的冲击尤其明显。

仲量联行指出，鉴于净收益率低于银行利率，买卖双方对价格的预期往往难以达成一致。2014年第三季度，大宗投资交易仅包括三宗整售和部分分层销售项目，总交易额仅为16亿元。今年前三季度的大宗投资交易额为110亿元，较去年同期减少55.7%。

但这并不意味北京写字楼市场失去了投资价值。第一太平的报告显示，北京甲级写字楼市场总存量达到约950万平方米，在中国大陆城市中位列第一。全市整体空置率仍维持在3.5%的全国最低值，超过80%的写字楼出租率高于95%。

第一太平还发现， 2014年第三季度北京写字楼净吸纳量达到12.3万平方米，系自2012年来的最高值，其中金融企业与互联网及高科技公司需求最为活跃，占据半数以上的成交量。同时，甲级写字楼平均租金连续第二个季度回升，环比增长0.9%，至每平方米每月人民币316.8元，仍为全国最高租金水平，较之上海租金高近四分之一。各商务区租金均取得了0.3%-1.9%不等的涨幅。

王珂告诉记者，之前买家们担心回报会成负数，但现在疑虑渐消。

10月28日，在北京市石景山区投资促进局牵头主办的高峰论坛上，金融街控股股份有限公司副总经理王志刚在接受21世纪经济报道记者采访时表示，金融街控股在石景山打造的金融街（长安）中心项目，在还没有建成之前，就已经有大型的机构客户表示出兴趣。金融街控股非常了解这些大客户们的需求和喜好。变化在于，需求已经从核心商圈外溢至新兴商务区。

数据显示，CBD和金融街区域的租金高得惊人。比如，金融街的租金达到每平方米每月512元，是最“贵”的区域。金融街区域写字楼市场的强劲需求还表现在该区域较高的地价上。2014年8月20日，华融投资有限公司以总价74 亿元，折合实际楼面价近每平方米10万元的价格摘得金融街核心区内的华嘉胡同地块。该商业金融地块溢价率达到110%，系今年全国单价地王。

类似望京、亦庄、石景山等新兴商务区也正在努力“抢客”。围绕着“打造长安金轴，实现一轴两翼”的发展思路，石景山正在形成一个以原首钢地块为核心，与石景山原有的中关村石景山园、银河商业区共同构成的新的商务黄金三角地带，这一商务三角也构成了长安街新兴商务区的基础。

在区域政府方面，相应的产业扶持政策也已陆续出台。石景山区投资促进局局长徐涛介绍：“对于高端的总部型企业，特别是金融类的企业，我们还特别制定了从高管到员工、到企业发展的系列优惠扶持政策。”

王珂称，写字楼投资的年投资回报率约在6%。尽管过去一年里，许多机构出海买楼，但绝大多数业内人士认为，这仅仅是出于资产配置的考虑。纽约、伦敦等市场虽然成熟，回报稳定，但对于这些机构来说，主战场仍在中国。相比之下，在中国资产升值的想象空间更大。

在更多中小公司面临困境、行业进入整合期的背景下，高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“对于北京资金充裕的机构而言，对于房地产资产及从资金短缺的开发商处购买优惠项目的最佳收购窗口已经打开。”