旺盛需求推动 北京写字楼市场租金持续上调

8月6日，戴德梁行发布市场研究报告指出，截至2018年上半年，北京全市写字楼市场净吸纳量达41.3万平方米，同比上涨48.6%。强劲的市场需求拉动本季度全市写字楼有效净租金升至394.4元/月/平方米，同比上涨0.6%。北京全市甲级写字楼总存量继续保持在1043.6万。

　　该报告指出，从2015年北京市政府宣布牵址通州开始，到2016年4月作为国家千年大计的雄安新区的横空出世，北京市的整体格局面临着建国近70年以来的最大调整。从数据来看，随着共享经济和高科技初创企业的快速发展，传统写字楼租金的高企不下以及资本的涌入，近年来联合办公得以迅速发展。

　　戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为，与此同时，在以全国科技创新中心为定位的大背景下，互联网企业在北京的租赁需求持续旺盛。2018年上半年，互联网企业成交租赁占所有成交租赁总数比例高达30%，几个大面积的成交包括爱奇艺租赁永利国际中心20,000平方米的办公面积，腾讯视频新租领航科技大厦12378平方米的办公面积。联合办公和互联网行业的大幅扩张，致使本季度全市空置率环比下降1.3个百分点达7.1%，五大核心商圈空置率则继续保持低位，为3.1%。

　　从产业结构看，北京的城市定位在文化中心，国际交往中心，科技创新中心和政治中心。这其中，北京在科技创新方面表现突出，高科技企业林立，独角兽企业数量超过70个，比上海多了近一倍，这些企业的快速扩张为北京写字楼市场提供了足够的支撑。此外，北京的第三产业发展一直在全国遥遥领先，三产占比超过82%，这让北京的写字楼市场的需求一直处于较为旺盛的状态。

　　“由于金融中心和经济中心已经从北京的城市定位中消失，未来，随着城市格局的变化，北京写字楼市场将会迎来一个巨大的格局变化”。魏东分析认为，西二环内的金融街吸引了大批金融相关机构以远高于市场正常价位的租金偏居一隅；同样位于中央政务区内的东二环商圈则是国有企业扎堆。“随着北京副中心以及雄安新区建设的不断推进，与金融街毗邻的丽泽商务区未来或会承接部分来自金融街的外溢需求，但真正对金融街和东二环写字楼商圈带来影响的仍将是雄安新区”。

　　戴德梁行的数据显示，下半年，北京写字楼市场将继续迎来约152万平方米新增供应，其中五大核心商圈写字楼新增面积达37.9万平方米，仅占总新增供应的24.9%。而非核心商圈未来供应主要集中在丽泽金融商务区、望京-酒仙桥区域，分别占总新增供应的26.4%和20.6%。魏东表示，“预计新增项目的如期入市将拉动整体市场空置率小幅上扬，租金水平或将面临下行压力。”

　　“言而总之，从现在开始的三到五年内，北京的写字楼市场仍将维持目前的格局，整体市场保持平稳。”魏东进一步分析指出，五到十年之后，北京写字楼市场或将出现巨大的变化，这其中尤以金融街和东二环为代表，大量金融机构和国有企业在中央政策的引导下牵址雄安新区，这两个商圈将会出现大面积的空置。