北京鼓励国企自建自住房：闲置厂房园区将盘活

“下半年，北京国土局将鼓励国有企业利用自有用地建设自住房，如此不仅可以缓解自住房的供地压力；也可以盘活存量闲置用地。”北京市国土局相关人士向21世纪经济报道记者介绍。

　　除了鼓励国有企业利用自有用地建设自住房，21世纪经济报道记者还获悉，北京国土局也将探索、研讨多种方式盘活闲置存量用地。

　　在中国房地产学会副会长陈国强看来，挖掘存量用地是节约集约用地的方向，用地矛盾和产业结构调整等因素的影响下，北京也迎来了存量用地的开发时代。

　　“一方面，北京供地日需紧张；另一方面京津冀协同发展、产业结构调整将倒逼一批存量用地，再加上北京的征地和土地储备成本不断升高，政府以及市场各方在解决用地困境时向存量土地市场要地的积极性更大。”陈国强如是说。

　　北京国土局相关人士介绍，2015年度北京市国有建设用地供应计划总量4600公顷，其中新增建设用地控制在2100公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2500公顷。

　　也就是说，存量用地将成为2015年的供地主流。21世纪经济报道记者查看北京近几年的供地数据获悉，这也是北京首次存量建设用地供应首次超过新增建设用地供应。

　　上半年供地量直降

　　根据北京市国土局数据，2015年上半年，北京土地市场成交38宗土地，成交金额为685.3948亿。而在2014年同期，这两个数字分别为89宗、1115.048亿。

　　和上述数字相关的是，北京再创新高的楼面地价以及直降近四成的卖地收入。

　　一涨一跌之下，是北京连续紧缩的供地量。

　　2015年上半年，北京土地市场成交38宗土地，从规划建筑面积看，大约在540万平米，是2008年以来最少的一次。

　　需要注意的是，住宅部分非常少，合计成交居住用地只有271万平米，也是最近三年同期最低。

　　北京市中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，楼市分化的格局下更突显了一线城市楼市保值升值的潜力，也因此，一二线城市成为房企战略和市场布局的重中之中。

　　根据北京市中原地产市场研究部的统计，2015年，20大标杆房企集中一二线城市拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。

　　以6月25日为例，北京在“断供”50天后，推出大兴区瀛海镇姜村地块，被旭辉以2.25亿元的总价拿下。

　　“一个不足2万平方米的小宗土地都有大量企业竞争，房企对土地的饥渴由此可见一斑。”张大伟如是说。

　　这或许将成为北京供地的常态，亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京的城市建设用地在逐步缩减，北京房地产市场在过去十多年迅速发展，仅城区土地已逐渐消化殆尽，郊区部分板块也已逐渐完成规模开发，例如大兴黄村、房山长阳等。由于土地的不可复制性，未来可供房地产开发的土地资源不断减少，因此从长期来看，北京土地供应将出现持续下行的趋势。而由此造成的部分土地价格高企，也将大量资金不足的房企拒之门外。

　　探索企业自建自住房

　　这并非意味着北京的供地难题难解，政府并非是供地的唯一来源。

　　张磊是某产业园区的土地拓展部总监，2015年至今其已经帮助公司在顺义拿下两块地。

　　“交易方均非政府，而是企业，且地价仍维持在去年的水平，比去国土局拿地合算得多。”张磊告诉21世纪经济报道记者。

　　张磊认为，在北京供地日趋紧张之下，不能再依赖单一的政府供地来源，且趋势将日趋明显。张磊称，北京的存量闲置园区、厂房不少，如能盘活可以解决很大部分的市场需求，唯一的阻碍就是政策。根据我国现行的《土地管理法》，我国实行严格的土地用途管制。

　　这就是说，大量的闲置的厂房和园区用地很难“输血”住宅和商业用地市场。

　　不过，上述政策在2015年开了一个口子。

　　北京市国土局相关人士告诉21世纪经济报道记者，下半年，北京国土局将鼓励国有企业利用自有用地建设自住房。

　　实际上，早在2013年，北京市住建委、国土局等5部门出台鼓励自住型住房意见就已明确，鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

当时北京市政府确定了第一批(7宗)国有企业利用自有用地建设自住型商品房地块的入市交易。

　　“因为涉及到土地用途和规划的调整，北京市国土局一直非常谨慎，再加上后续的执行细则仍待明确，上述政策在落地执行时一度遇阻。”北京市属国企的一位副总告诉21世纪经济报道记者。

　　按照北京当前的自住型商品房用地政策，国有企业利用自有用地建房仍需政府收储再招拍挂，不过招拍挂对象仅限于国有企业之间。

　　“土地需经招拍挂程序，且无政策明确自住房建成后的产权和使用主体，企业无法分享其中差价，缺乏参与的积极性。”上述北京市属国企的副总介绍。

　　21世纪经济报道记者获悉，下一步，北京市国土局将探讨国有企业利用自有用地建设自住房的政策执行细则，一方面更好设计企业和政府的利益分享机制，保证双方参与的积极性；另一方面，也将重构分配环节以避免造成新的隐形福利和社会不公。