北京写字楼格局五年后将大变 两大商圈受影响最明显

戴德梁行北中国区研究部主管魏东研究认为，受北京城市格局变化的影响，未来的五到十年传统的写字楼商圈也将会受到非常大的影响，金融街和东二环商圈可能会出现较大面积的空置。

由于金融中心和经济中心已经从北京的城市定位中消失，未来，随着城市格局的变化，北京写字楼市场将会迎来一个巨大的格局变化。北京市政府牵址通州，北京城市副中心将会是一座高标准现代化的新城，而二环以内的东西城范围内的中央政务区将隶属于中央，不管是人口还是建设项目都会只减不增以确保足够低的密度。

另外，随着雄安新区建设的不断推进，在北京的国有企业，研究院所，金融机构等都已表态要积极响应中央号召牵址雄安，届时，北京城区空心化的现象将会凸显。北京城市空心化的主要诱因源于行政指令，在短期内行政指令是可以得到有效执行的，因此我们将很快看到北京空心化现象的发生。

西二环内的金融街由于是一行三会所在地，吸引了大批金融相关机构以远高于市场正常价位的租金偏居一隅；同样位于中央政务区内的东二环商圈则是国有企业扎堆。随着北京副中心以及雄安新区建设的不断推进，这两个商圈的未来将会变得扑朔迷离。与金融街毗邻的丽泽商务区未来或会承接部分来自金融街的外溢需求，但真正对金融街和东二环写字楼商圈带来影响的仍将是雄安新区。

其他传统的写字楼商圈如CBD，燕莎和中关村的前景则相对乐观：位于通州的北京城市副中心目前从规划看，北京市政府不希望在通州形成一个大型的商务中心，因此对CBD和燕莎区域的冲击较小；中关村区域由于周围高校和科研院所林立，高科技企业扎堆，其定位也符合北京的城市定位，同时由于目前该区域供应有限，整体区域已经在不断向西北方向扩张，未来仍有发展潜力。

从产业结构看，北京的城市定位在文化中心，国际交往中心，科技创新中心和政治中心。这其中，北京在科技创新方面表现突出，高科技企业林立，独角兽企业数量超过70个，比上海多了近一倍，这些企业的快速扩张为北京写字楼市场提供了足够的支撑。此外，北京的第三产业发展一直在全国遥遥领先，三产占比超过82%，这让北京的写字楼市场的需求一直处于较为旺盛的状态。

从现在开始的三到五年内，北京的写字楼市场仍将维持目前的格局，整体市场保持平稳。然而五到十年之后，北京写字楼市场或将出现巨大的变化，这其中尤以金融街和东二环为代表，大量金融机构和国有企业在中央政策的引导下牵址雄安新区，这两个商圈将会出现大面积的空置。由于位于中央政务区内，这些空出的写字楼面积如何得到有效的利用将是未来需要面对的问题。