北京写字楼市场“分裂症”

成交量大幅下降，散售步履维艰，租金却小幅上扬，空置率不及5%，万科又高调入局。怎样看待北京写字楼市场的危与机？

　　春节过后，北京写字楼散售市场成交告急。2014年上半年，北京写字楼0项目签约面积和金额仅为2013年同期成交数据的四成。成交量陡然下滑的主因是受对未来市场的悲观情绪影响，客户进入观望期。

　　“今年春节前的大年二十八，我突然接到一个项目销售总监的短信，有位客户认购我们代理的位于核心区的项目，金额达5亿元，已锁定购买意向。”誉翔安地产合伙人王珂回忆道，这个小惊喜背后的逻辑是，该客户属于产能过剩行业，企业主选择把旗下产业资金转投进不动产领域，“这种产能过剩行业资金投向一线城市商用物业的购买行为，是近年来非常普遍的需求。”

　　“这类客户追求的不是高溢价，而是安全性和保值，单笔成交金额在1亿元以上。”王珂续称，该类“大客户”也是北京写字楼散售市场的主力买家，只不过以前多来自于煤炭、钢铁等产业，现在则有光伏产业等新鲜力量注入。

　　带着这份意外喜悦，王珂及其团队在过完年后，准备大干一场。头场战役选在地处十里河桥的某写字楼项目，战果却不尽如人意。整个项目的蓄客主要靠几个大客户完成了约80%的意向认购，近7亿元的意向认购金额，散户的贡献乏善可陈。“当时推测可能是散户在春节过后的资金准备不足。”王珂坦言，彼时的心态是抖了一下——虽然散户少了，但大客户还在。

　　“同样为投资客户主导的细分市场，商铺和写字楼的交易客户多年来保持高度一致。”王珂表示。又过了一个月，王珂公司所代理的另一社区商业项目完成销售额3亿元。表面上看，实现了开发商的销售目标，但实际上，销售团队用了多1倍的工作量。

　　“过去卖3亿元写字楼产品，只用储备5亿元资金量的客户。如今储备了10亿元才换来3亿元的销售额。”王珂感叹。慢慢地，大客户也不轻易出手了，而且大客户的标准也在降低，现在单宗三五千万元的成交就算得上“大”客户。“心态真的绷紧了，4个月时间完成一个大逆转。”

　　在北京写字楼散售市场的成交总额占比中，销售前十的项目往往占据绝大部分份额。数据显示，2014年上半年写字楼0项目签约面积（2014年，12.39万平方米；2013年，28.63万平方米）和金额（2014年，48.34亿元；2013年，92.24亿元），仅为2013年同期成交数据的40%，市场成交出现急剧下滑。

　　“在上半年北京写字楼0项目完成的近50亿元成交额中，一半比重是去年成交客户的转换签数据，新增散售成交只有20多亿元。”王珂进一步指出。

　　值得注意的是，从上半年项目看，各项目的约访数量和转化率与2013年同期相比均有所下降。其中相同的销售团队（核心业务人员无变化，并扩充新组）在相同工作强度下，约访缩减三分之一。

　　“北京散售写字楼市场的颓势主要发生在二季度。”21世纪中天大业策划总监梁晓琳说。

　　北京中天大业数据显示，今年一季度，北京在售写字楼整体销售面积还录得将近10万平方米的进项。但到了二季度，只有不到3万平方米，其中超一半面积还是常楹中心补录的网签数据，其他单项目成交都不超过4000平方米。而往年的二季度数据一般是在20万-30万平方米区间内，甚至更高。

　　信心不足惹的祸

　　成交量是判断市场活跃度的重要指标，成交的达成取决于购买能力和购买欲望。而对于上半年的客户量萎缩，业内普遍认为，买方的购买能力依旧，但购买欲望不济。也就是说，2014年上半年受宏观经济走势、信贷政策及房地产市场转淡影响，众写字楼散户买家对市场信心不足，进入观望期。

　　写字楼散售市场主流客户的购买目的是投资，因此对市场风向颇为敏感。在一些投资客看来，房地产行业受到影响，写字楼产品很难独善其身。他们预判在未来一段时间内大势走跌，购买欲望降低，自然选择观望。

　　当然，现在给投资客推荐写字楼，他们也愿意去看看，但多是捡便宜心理。“我们代理销售的一个望京区域写字楼项目，推荐了好几批客户到现场了解项目。这些客户都说，只要价格打个八折就出手。”梁晓琳无奈道。

　　由此不难看出，信心问题产生的部分原因在于“买涨不买跌，等跌再买”思维——除非价格降到心理预期（投资回报率不低于5%，售价还要比周边同等产品的市场平均价格低10%-20%）才会出手，否则就是观望了之。

　　而市场上的散售写字楼项目，多是所剩面积不多、大部分资金投入已经回收的情况。况且，北京写字楼租赁市场租金出现了小幅增长，空置率继续保持不到5%的水平。第一太平戴维斯的数据显示，在经历了连续四个季度的下降后，今年二季度北京写字楼租金环比微涨1.1%，至每平方米每月314.7元；超过八成的写字楼获得95%以上的高出租率。

　　“上述这些导致在售写字楼的认为，即便成交少，目前也没有降价的必要，可以再扛一扛。买卖双方僵持住了。”梁晓琳说。

　　今年上半年成交区域集中在东北五环内的望京板块（5.6万元/平方米）， 三、四环间的丰台板块（3.3万元/平方米），东五环外的通州板块（2.4万-2.8万元/平方米）。“目前售价也在合理区间，并没有多少降价的空间。”梁晓琳表示。

　　实际上，近几年，北京写字楼的售价水平几乎持平。而对写字楼产品的升值预期，从早先的快速上涨到如今的持平预估也助长了观望情绪。

　　王珂认为，写字楼产品的投资一般会遵循租金跟售价的比例关系。今年以来，北京写字楼市场继续处于自2013年上半年开始的租金调整期。如此一来，水涨船高的逻辑很难成立，追涨的事情可以缓一缓。

　　“不动产市场很重要的一个特征是情绪传导。上半年市场下滑确实存在，在市场下行的环境中人们往往会选择性地关注负面信息，甚至会放大负面情绪。”高和资本董事长苏鑫强调。

　　万科入局

　　事实上，上半年北京写字楼散售市场成交出现急剧下滑现象，除了客户观望情绪浓厚因素以外，市场供应量减少也是客观原因之一。这个期间新开盘写字楼项目仅有高和蓝峰大厦和中铁耀中心，大部分项目推迟开盘。

　　在淡市中可以对冲负面情绪的一个消息是，万科宣布多线进军写字楼市场。7月24日，北京万科高调发布其写字楼三大产品线，这一方面给市场打了气，另一方面，也使得市场供应增加，甚至会出现集中供应现象。

　　北京万科副总经理肖劲表示，企业跟家庭相似，也有着自身的成长周期规律，一般分为初期创业、成长发展、地区拓展、全国扩张和全球布局五个阶段。在这五个不同的阶段中，企业有着不同的需求，北京万科围绕这些企业用户的需求，打造出万科中心系、金域国际系和万科天地系三条产品线，全面满足企业在五个阶段的需求。

　　其中，万科中心系（高端）定位临近机场或临近地铁的写字楼，目前拥有位于大兴义和庄区域的首开万科中心和位于顺义的天竺万科中心两个项目。

　　金域国际系（中端）的产品标准与户型空间较前者低，临近产业园、商务区，定位综合体配套写字楼，包括位于昌平的住总万科·金域国际 (论坛)中心和位于大兴旧宫的金第万科·朗润国际中心两个项目。

　　定位的万科天地系，针对中小企业、创业公司，户型较小，包括位于房山的万科长阳天地 (论坛)、长阳半岛V公馆，未来通州太湖板块也配有该类产品（见Tips）。

　　北京万科总经理毛大庆还指出，进军写字楼物业市场，意味着北京万科的服务对象从以个人和家庭为主体的住宅客户拓展到企业用户，对应开发的物业类型也从单一的住宅拓展到以企业为服务主体的写字楼地产。

　　当前，北京万科规划中的写字楼项目产品已经达到10个，今明两年还将有大批量的写字楼上市。“北京万科年销售额预计在200亿元，写字楼等非住宅类产品今年将能占到35%的贡献率。”从毛大庆话中不难看出，销售而非持有写字楼是万科的主战术。

　　据了解，北京万科对于写字楼产品的具体考虑是散售型物业占三分之二，经营性物业占三分之一。譬如地处大兴义和庄板块的首开·万科中心计划于8月底开盘，开盘价格在3万元/平方米左右，开间面积从85平方米到2000平方米不等，截至发稿时正在排卡。

　　毛大庆认为，未来商办物业最终的出路是两条腿走路，散售和资本市场退出。经营性物业占比多少不是核心，更为重要的是对物业的管理。“现在的办公楼就应当慢慢地引入生活概念，把住宅的‘软’，尤其是软性的服务概念，带入到‘硬’的写字楼里。因此，我们将会把办公楼当作一个住宅小区来服务，引入咖啡厅、健身房、小酒吧、游泳馆等一系列服务型功能设施。”

　　在上海房地产研究院研究员严跃进看来，这三条产品线的一个亮点就是植入生活型，“超越了过去简单的服务模式，而是为此类物业注入了生活的元素。”

　　从披露的几个项目地块来看，万科运作写字楼的地块都是一些此前所拿的综合性地块，面积普遍不大，属于非核心商圈。“这对未来产品销售和运营将带来一定考验。”RET睿意德高级董事王玉珂表示。

　　事实上，北京写字楼核心商圈的低空置率和高租金水平局面，导致了企业“外迁”现象频发，形成了非核心商圈发展的机会点。

　　高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示：“由于核心商圈租金昂贵、可租面积短缺，拥有较低租金、更大面积可选择，且地铁网络和设施逐渐完善的新兴商圈逐渐获得更多企业的青睐，尤其是来自制造业、IT及生命科学行业的租户。几个突出例子包括触动传媒突围CBD选择望京商圈，亚马逊扩张至丰台总部基地，京东商城则选择了亦庄经济开发区。”

　　但目前众多非核心商圈，除望京、上地、丰台、亦庄几个发展成熟区域外，并不像核心商圈那样拥有明确的客户定位。这些非核心商圈如大兴、顺义、昌平、房山等区域，大可以通过标杆性写字楼产品吸引龙头企业入驻，日后形成行业聚集效应，形成差异化核心商圈的定位。

　　“在非核心商圈打造写字楼产品的王道，在于产品研发和运营团队经验，进而在市场中树立起公司品牌标签（明晰旗下产品的软硬件标准）。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅指出。同时还必须踩好北京写字楼供需周期的时点。RET睿意德执行董事张家鹏在接受记者采访时表示：“所有企业都知道有明天，然而不是所有企业都能走到明天。”

　　对于万科来说，未来如何理清时间、区域、客户之间的关系将是极大考验，尤其是在北京写字楼买家进入观望期，市场成交急剧下滑的时刻。

　　转机来临？

　　虽然不能说万科进入北京写字楼市场是正逢其时，但至少不乏长期发展前景。

　　“房地产投资收益来自于资产溢价能力和后期运营（租金增长）能力。当前的写字楼散售买家更关注资产溢价。”王玉珂指出，资产溢价增幅现在逐渐变慢，因而觉得投资不划算，但是投资者忽略了在一个动态周期内的写字楼租金增长因素。

　　目前，北京写字楼租赁市场依旧是供不应求局面，租金已在下跌几个季度后逐步企稳。

　　第一太平戴维斯研究与顾问咨询部经理董月表示，2014年下半年预计将有六个写字楼项目交付使用，为市场新增42.8万平方米可租赁供给，这将缓解过去三年年均供应量仅18.9万平方米之供不应求的局面。

　　与此同时，今年年内即将入市的多数新项目已取得较为乐观的预租率，预计截至2014年底，全市空置率仅会小幅上涨至5%左右，租金水平将在现有高位运行直至2015年后迎来新一轮供给高峰为止。

　　北京写字楼市场的基本面仍然向好。7月24日，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》（京政办发[2014]43号），明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。此举无疑将进一步利好五环内的写字楼市场。

　　而在王珂看来，以前投资客户们持币观望的情况居多，现如今，即便处于投资平淡期，他们也不会持有大量现金在手，而是选择持有（信用等级较高的）的债权和房地产资产。房地产依旧是客户资产配置中重要和相对安全的选项，虽然不再是的。

　　“去年是全仓投入不动产领域，今年上半年则是不敢做相对长期的投资安排。”王珂认为，写字楼产品具备其他投资产品不具备的优势。写字楼贷款不受限制，可以充分发挥资金的杠杆效应。同时，写字楼可以满足企业的融资需求，通过抵押的方式实现再融资抑或是从银行获得经营性物业抵押贷款。

　　而且金融领域的每一次兑付危机，都是房地产的吸筹机会。“当前，投资客户正处于调节二者之间的比例关系阶段。”王珂续称。

　　据苏鑫介绍，7月份的写字楼散售市场已有慢慢恢复迹象。7月26日东南三环高和蓝峰大厦成交4000万元，刷新近期商业地产非开盘期当日销售的纪录。“北京客户购买的核心原因是判断市场已经到底部，担心购买窗口期稍纵即逝。信心重拾之后，往往又会进一步推高成交量。”

　　总体而言，今年下半年对于投资者而言，可能是不错的购入窗口期。苏鑫预计9月份将呈现一轮小高潮，12月份将明显回暖。对于机构投资者而言，今年下半年也是购买资产的好机会。

　　王珂料，到今年年底，北京写字楼散售市场的成交量会恢复到正常交易数值，“一旦大宗交易者入市，锚定市场信心之后，私人客户也会跟进入场。”