戴德梁行：北京写字楼市场租金上调 实体零售业持续回暖

戴德梁行近日发布《2018年二季度中国一线城市零售市场报告》和《2018年二季度北京写字楼报告》。报告显示，北京写字楼市场旺盛需求推动了市场租金上调，截止2018年上半年，北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米，同比上涨48.6%，强劲的市场需求拉动本季度全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币394.4元，同比上涨0.6%，五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币430.2元，同比上涨3.6%。

科技创新和共享经济推动发展  联合办公与互联网行业需求激增

随着共享经济和高科技初创企业的快速发展，全市传统写字楼租金的高企不下使得近年来联合办公得以迅速发展。如“梦想加”仅在今年上半年就签约了多栋楼宇，自2015年以来仅北京累计租赁面积就高达8万平方米，其中约有5个项目租赁面积高达1万平方米以上。截止2018年上半年，互联网企业成交租赁占所有成交租赁总数比例高达30%，如爱奇艺租赁永利国际中心20,000平方米的办公面积，腾讯视频新租领航科技大厦12,378平方米的办公面积。联合办公和互联网行业的大幅扩张，致使本季度全市空置率环比下降1.3个百分点达7.1%，五大核心商圈空置率则继续保持低位，为3.1%。

针对此趋势，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“下半年北京写字楼市场将继续迎来约152万平方米新增供应，即将入市的在建项目有正大中心、中国人寿金融中心、三星中国总部大厦和中信大厦等，其中五大核心商圈写字楼新增面积达37.9万平方米，仅占总新增供应的24.9%。而非核心商圈未来供应主要集中在丽泽金融商务区、望京-酒仙桥区域，分别占总新增供应的26.4%和20.6%。我们预计，新增项目的如期入市将拉动整体市场空置率小幅上扬，租金水平或将面临下行压力。”

业绩增速稳中向好   实体零售业持续回暖

2018年一季度，中国录得社会消费品零售总额90275亿元，同比增长9.8%，居民消费持续平稳较快增长。其中，实物商品网上零售额录得14567亿元，同比增长34.4%，占社会消费品零售总额比重为16.1%，比上年同期提高3.7个百分点。与此同时，传统零售业积极拓展销售渠道，加速线上线下的融合，继续保持回暖态势。今年一季度，实体零售业态零售额比上年同期增长8.9%，增速较上年同期提高1.7个百分点。

根据戴德梁行发布的《2018年二季度中国一线城市零售市场报告》，实体零售业的持续回暖推动了一线城市优质零售市场空置率的进一步回落。值得关注的是，今年年内，北京、上海、广州和深圳预计将迎来超过391.8万平方米的优质零售物业进入市场，其中较多分布在城市的新兴区域，推动一线城市优质零售物业版图进一步扩大。

戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴表示：“2018年下半年，北京还将有4个零售项目计划入市，其中仅有一个项目位于市区，其他三个均位于远郊区县，届时将为市场带来超过42万平方米的新增供应。一线城市各大零售物业正在并将继续开展业态调整及物业升级以期保持良好的市场竞争力，考虑到年内会有更多优质零售市场入市，在各项因素的综合影响下，各地整体空置水平或将在短期内出现小幅攀升；而一线城市零售市场对各大零售品牌持续不断的吸引力使得市场租赁需求继续保持旺盛，租金将保持平稳。”

2018年二季度，北京零售市场迎来四个项目的开业，即位于CBD区域的乐成SPACE 3购物中心、亚奥商圈的中海环宇荟、亦庄的大族广场购物中心和丽泽商圈的北京居然之家体验Mall，四个项目共为市场带来约31.9万平方米的优质零售空间。尽管多个购物中心于本季度入市，但北京市场整体租赁表现活跃，本季度全市零售市场空置率环比下降0.5个百分点至11%。

另外，在城市更新的大环境下，北京零售市场的旧项目改造升级和去百货化趋势仍在继续。比如大型百货商场、专业市场正在加速转型为购物中心，尤其是住宅较为集中的区域，越来越多的中低档专业市场或传统的百货大楼正在逐渐转型升级为社区购物中心。