上半年北京甲级写字楼空置率继续走低，租金环比增长

房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)11日发布2018年上半年华北区房地产市场研究报告，重点解读了北京甲级写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 表示：“今年上半年华北区房地产市场整体呈现出平稳有序的发展态势，其中写字楼及商业零售市场均出现租金上扬、空置率下降的趋势。住宅市场继续坚持精准调控，但一二手住宅的成交量已开始出现反弹；而不断落地的金融政策利好则为住宅租赁市场创造了更为宽松融资环境。投资市场方面，成交多集中在城市核心区域的稀缺项目及城市副中心。预计未来，房地产仍能抵消经济波动带来的影响，继续健康有序发展。”

　　第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年上半年，北京甲级写字楼市场新增供应有限，来自金融、科技和专业服务行业继续保持稳定的租赁需求，令全市甲级写字楼空置率继续走低，环比下降0.9个百分点至5.8%，同比亦下降0.7个百分点。其中核心商务区受供应缺乏影响，空置率维持在低位；非核心商务区以望京板块表现最为突出，成交以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续五个季度环比增长，环比和同比分别上涨3.6%和7.5%，达到人民币每平方米每月355.0元。

　　第一太平戴维斯预计，下半年甲级写字楼市场将迎来供应小高峰，大量优质项目将有效释放市场需求，企业升级、扩张需求有望得到满足。在经济增长、行业创新的驱动下，不同行业的办公需求预计将出现不同程度的调整。IT及高科技行业仍将保持良好的发展势头，尤其是获得融资或实现IPO的企业，将会产生强烈的升级办公环境的需求；今年出台的金融领域开放政策也将刺激外资金融机构的租赁需求。

　　零售市场方面，2018年上半年，北京全市社会消费品零售总额同比增速有所放缓，消费增速处于调整阶段。上半年仅有两个新增项目，分别位于非核心及远郊商圈。商业零售市场整体表现较为稳定，平均入住率及租金水平均录得小幅提升。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，全市购物中心入住率环比小幅上升0.1个百分点至93.1%，同比下降0.3个百分点。全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月932.2元，租金指数环比和同比分别上升0.6%和2.1%。其中，核心商圈购物中心入驻率环比上升0.7个百分点至95.7%，租金环比和同比分别上升0.5%和1.7%至人民币每平方米每月1,200.3元；非核心商圈购物中心入驻率环比上升0.2个百分点至93.2%，租金环比和同比分别上升0.5%和2.5%至人民币每平方米每月716.5元。

　　第一太平戴维斯分析认为，现阶段，零售业正处于新零售与旧模式交替的时期。短期内，快速复制与扩张新零售模式是传统零售业升级的一大趋势，商业项目也会加大对内部空间的重新定位和优化改造，为消费者提供更具吸引力的场景体验，进而实现空间价值的提升。

　　住宅销售市场，2018年上半年，北京市政府继续坚持精准调控，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。受此影响，市场迎来大量共有产权住房及限价房供应，成交量也逐渐走出低谷。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年前6个月，一手住宅市场新增供应面积为128.6万平方米，较2017年下半年降低6.3%，但同比上升31.7%；成交面积97.1万平方米，环比和同比分别下滑18.7%和40%。高端市场方面，政府严格审批预售许可证的发放，导致供应有限、成交受到抑制。上半年共有7个高端公寓项目和4个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），为市场带来810套和150套新增供应，同比分别下降47.7%和72%。

　　第一太平戴维斯认为，在下半年，北京住宅市场将延续上半年的市场态势，整体价格上将趋于稳定，成交量稳中有升。市场将会迎来大批量的共有产权住房以及限价房入市，前者总价较低，可以满足中端夹心层的购房需求，后者价格透明，主要针对中高端刚需及首改客群。综合来看，这两类住房对于楼市健康平稳发展将起到积极作用。

　　高端住宅租赁市场，2018年上半年，高端公寓需求量和平均房价均有所提升，入住率则显著增长。一方面服务式公寓项目采用更加灵活的租期策略吸引短租客户；另一方面，部分高端公寓通过升级配套设施来吸引更多以家庭为单位的租客。第一太平戴维斯研究部最新统计显示，全市服务式公寓整体入住率环比上升2.4个百分点至91.3%，租金环比小幅上涨2.3%至人民币每平方米每月238.68元，同比上涨8.6%。高端公寓方面，平均租金环比上升2.2%至人民币每平方米每月168.0元，同比上涨7.2%。高端别墅的平均租金环比微幅上涨1.0%至人民币每平方米每月124.7元，同比上涨3.7%。

　　第一太平戴维斯认为，未来，随着外资企业高管的居住需求提升以及国内租客预算的提高，大户型单元将继续受到市场青睐，租金和需求量仍有提升空间。在政策红利、金融保障和多主体参与的背景下，长租公寓将进入租赁住房资产证券化的新发展阶段，未来上升空间十分巨大。

　　销售与投资市场，2018年上半年，北京商办散售市场成交有所反弹，在调控政策未见放松的前提下，商办类产品已剔除投机因素、逐渐回归自身属性。第一太平戴维斯研究部最新数据显示，上半年北京一手散售写字楼的供应面积为7.42万平方米，成交面积为19.52万平方米，成交总金额达人民币65.13亿元，同比分别下降73.7%、54.5和52.2%。北京一手散售商铺的供应面积为4.47万平方米，成交面积为17.75万平方米，成交总金额达人民币56.34亿元，同比分别下降50.3%、53.1%和36.7%。全市大宗物业投资市场表现平淡，前6个月录得14宗成交，总成交金额达人民币101.95亿元，同比下降50%。成交主要集中在写字楼、酒店、零售商铺及服务式公寓等几类物业。

　　第一太平戴维斯认为，商办散售类项目，未来放松调控的可能性很小，因此开发商应该调整思路，使产品回归原有定位，以期突破当前的商办“困境”。机构投资者仍然对北京的投资型物业抱有极大兴趣，尤其是那些处于优质区位的稀缺项目，或者是租赁成交活跃、租金收益稳定的物业，预计此类物业将吸引投资者的目光。