2016年北京写字楼市场发展分析报告！

2016年8月18日下午，由全国工商联房地产商会写字楼分会携手中弘大厦，房讯控股联合中国楼宇经济研习社共同承办的"北京CBD商务区写字楼投资价值研讨会"，在北京中弘大厦展示中心会议室隆重举办。特邀中国楼宇经济界的领导和专家，共同把脉北京CBD商务区写字楼投资价值，本次研讨会由全国工商联房地产商会写字楼分会副秘书长、中国楼宇经济研习社COO、房讯网营销总监付立军主持。

出席此次活动主要领导和嘉宾有：

　　北京中弘大厦营销负责人曹亮

　　中国总部经济研究院院长  邱仰林

　　CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事 王一茜

　　中国社科院研究生院特聘导师、众和昆仑资产董事长 柏文喜

　　北京市朝阳区总部企业联合会秘书处主任 毕雅慧

　　北京中联智创投资管理有限公司董事长曹志国

　　神融资本董事长  全亮

　　瀚峰资本事业部总经理 李永勇

　　全球企业不动产协会中国区董事 王宗钦

　　北京鑫瑞增益国际房地产经纪有限公司总经理 郝金光

　　世联行华北区域资产运营事业部总经理 冯立峰

　　苏宁金石（天津）基金管理有限公司投资部高级经理 沈非若

　　清华大学房地产投资与金融理事会执行秘书长 曹国辉

　　北京天使创加科技服务有限公司总经理 栗莉

王一茜：大家好！我叫王一茜。首先简单介绍一下我们公司，CBRE一家美国上市企业，主要致力于服务房地产市场，从策划到运营和后期管理，是一个全称服务公司。不管四大行也好，五大行也好，也是其中唯一一家有幸能够在财富五百强企业里面。

　　今天特别荣幸能跟大家分享一些我们在写字楼市场的经验。

　　简单回顾一下北京写字楼发展历史，1989年开始，国贸一座，就是CBRE参与代理服务的，现在其实已经经过过渡和发展阶段。国贸三期2010年入世，对于整个CBD来说是新飞跃。现在整个CBD核心区，未来也会有很多新的写字楼，不管是甲级、超甲级，都是整个北京CBD市场的一个划时代的体现。中关村未来大约在2018年底、2019年之间入世，也会再次提升整个北京写字楼水平。

　　今年上半年第二季度，我们记录的，北京目前写字楼市场整体800余万体量，CBD并不多，各个区域相对来说比较平均，CBD是写字楼最集中区域，平均成交租金，上个季度已经接近370，特别提醒大家，其实包括乙级写字楼，整个北京市场的水平，当然金融街没有办法比，除了金融街以外第二位。

　　现在市场空置率，我们也能看到，经历了金融危机以后，整个中国经济也是飞速发展，北京写字楼在这里也是逐渐走向平稳，空置率越来越低，2015、2016年有些新项目入世，稍微抬高了空置率水平。

　　写字楼市场租金，2009年到2010年飞速上涨，2012年逐渐平稳，现在是非常稳定的阶段。

　　重点说一下北京超甲级写字楼市场，目前CBRE判断，北京有六栋，幽兰，华贸，环球金融中心，国贸二座，国贸三座，银泰，CBD占的绝大多数市场。超甲级写字楼平均成交租金，高处很多，将近50%，空置率也是非常低。好的写字楼产品在北京市场上非常被客户所认可。超甲级写字楼供应比较说，虽然供给是浅色，深绿色是吸纳，吸纳为什么也少了，因为没有新的项目入世，租金上涨，趋于平稳。缺少换租空间，基本稳定在480左右水平。

　　未来CBD中心大量写字楼上市，非常大，几百万体量写字楼，大部分客户、项目，在建设初期，已经有意向客户入住，或者股东，Z3中金，Z6汇丰，大部分楼已经有意向客户，未来楼出租面积，50%体量，可能会更少。清华工美大部分自用，不会入世，和别的项目进行竞争。未来CBD写字楼发展有一定相当空间。

　　我们做了一个特别有意思的表，现在随着写字楼发展，包括中弘提前很长时间做市场推广活动，最前面比较浅颜色，各个楼预计做推广时间，后面深颜色，不同长度代表了不同体量，这也是我们对整个市场的预判。我们会预测，基本上五万平米写字楼，需要一年左右的时间来进行去化，指出租，每年入世项目体量并没有整体数字这么惊人。

　　预计未来CBD核心区域会在2018年到2020年陆续入世，整个去化也是预计2022年左右，基本上已经完成了。我们信心CBD核心区入世，会给整体北京写字楼市场带来一股新生机，不是强大的冲击力。

　　相较超甲级写字楼，这是甲级写字楼入世时间，2023年已经完成去化。这是租金对比，投资好的写字楼产品，相对普通写字楼产品，还是有相当租金差距。

　　CBD核心区域主要的行业细分，目前来说，CBD传统租户还是金融企业，包括咨询企业，还有律所，主流三个行业。目前为止，看到CBD区域租户体量，一千到三千为主，其实整层办公需求还是比较强劲，小面积客户，相对来说还是比较多，大约占了30%左右这样一个比率。

　　刚才分享的是北京写字楼市场情况，量化指标。其实在这里，也想简单给大家介绍一下，我们在写字楼策划方面的一些新发现。最开始会发现，这里面有一个共性，就是地理位置始终都是占据前几位，客户其实对地理位置非常看重，现在逐步客户从单纯的关注地理位置和成本，逐渐发展到对设计、基建指标，也会非常关注。

　　随着北京环境有一定空气污染，客户对大厦可持续性、职业健康、品牌文化，都有一定新关注，这也是一个新角度。这里目前记录到2013年，北京申请LEED认证办公楼数量越来越多，相信在座各位大部分都知道LEED是一个国际绿色认证。主要美国LEED协会颁发，现在大部分入世新楼都是LEED金级水准。

　　职业健康，这是一个小小问卷，都是现在客户内部会给自己的员工去发这样一个问卷，也越来越关注职工个人的一个选择，这里能看到大家对办公环境还是非常关注，空气质量也成为现在租户选址一个新的重要的搜索词。

　　新的写字楼设计里，逐渐有开发商陆续引进国际新标准WELL标准，更多关怀员工个人，不是企业本身需求，这里会对空气、水、光线，在大厦设计的时候就有所结合。

　　现在外资企业比较注重这个，包括CBRE洛杉矶总部，自有大厦，进行整体绿色改造，瑞士信贷新的办公室，逐渐走向内资企业，成为新的企业考量标准。

　　另外一个还是在探讨的，现在很多项目越来越多打文化牌，比如实体图书馆，比如我们做一个社区，搞客户活动，包括做办公空间管理，现在比较火的众创空间概念，采用文化理念，大家在一起探讨，更多的是大家共同协作，完成这个工作。这些都是写字楼新的考虑的点。

　　回过头看，刚才讲了这么多，CBD项目机遇大于挑战。总体来说，随着政府政策限制，CBD可以供应的项目非常少，整个中服地块新项目入世，也会刺激客户CBD需求，还有高品质办公追求，现在可能有一些大厦，有一些空置面积，慢慢在整个新项目入世未来两三年之内，慢慢有一个去化，总体来说还是非常积极，希望大家多关注CBD的项目，然后关注我们CBRE。大家有什么关于办公楼发展问题，我们可以私下再交流。谢谢！