北京首个“酒改写”项目转型成功 新闻大厦成为写字楼存量升级样本

北京核心城区将不再新增建设用地的规定，预示着五环内的优质写字楼将成为稀缺资源，这也为写字楼市场“城市更新、存量升级”带来了新的契机。作为北京首个酒店改写字楼项目，新闻大厦便是写字楼新发展浪潮中的典型样本。8月23日，在《重构商务楼宇生态》论坛上，新闻大厦宣布转型成功，在业内人士看来，新闻大厦积极转型，以存量物业打造写字楼新市场、新生态，不仅助推了“商改写”、“酒改写”的步伐，更为存量物业的重新入市提供了可借鉴模板。

主动思变 率先转型

新闻大厦坐落于东长安街，前身是北京久负盛名的豪华酒店，也是中国新闻界第一家五星级酒店，2004年开业以来凭借得天独厚的地域优势和卓越的设施、服务，新闻大厦接待了众多国际政要和明星，2008更是成为了北京奥运会新闻指挥部的大本营，也就是在2008年，新闻大厦酒店经营达到峰值。

但随后受市场影响，新闻大厦经营业绩开始逐渐回落，2014年酒店客房及配套设施会议、餐饮和娱乐等相关业务皆已出现亏损。

在酒店行业出现衰退的行业背景下，新闻大厦在聘请专业市场调研公司，对五星级酒店和五A级写字楼的市场前景进行了广泛调研和准确评估，并于2014年宣布从酒店转型为写字楼。

世邦魏理仕华北区资深董事吴克礼介绍，近年，北京市场酒店供应超出需求，居住率偏低，回报率出现下滑，反观写字楼市场，需求一直保持旺盛，回报稳定增长。此外，根据世邦魏理仕研究预测，国内短期经济指标企稳，一线城市写字楼市场供需稳定，租金表现预期持稳，因此从投资回报角度看，酒店改为写字楼，合乎市场发展趋势且前景乐观。

同样，新闻大厦的先期调研结果显示，继续做高端酒店需引进国外先进的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投资巨大。如果转型商务写字楼，不但投入低，还能实现利益最大化。因此，2015年6月新闻大厦正式进入转型期。

四大优势 造就成功

转型，意味着从硬件设施到经营思路的全盘变化。为了将新闻大厦打造成优质的写字楼，新闻大厦进行了全方位的变革。就以团队重塑为例，转型前期，新闻大厦的员工团队几乎每周都会“走出去”到北京各个地区的高端写字楼考察参观，并“引进来”专业人士进行授课；为适应写字楼的运营模式，新闻大厦将酒店业态下设立的组织机构进行大幅调整，部门设置由11个调整为9个；与此同时，酒店的服务团队从思想观念和服务技能上原地进行角色转换。

据悉，在新闻大厦上下一致的共同努力之下，2015年起新闻大厦业绩大幅改善，同时，新闻大厦也吸引了杭州银行、中华保险、国枫律师事务所等一批优质客户入驻。

新闻大厦相关负责人介绍，新闻大厦之所以在转型当年就实现高出租率，这与自身优势密不可分。这些优势包括不可复制的区位优势、酒店时期保留下来的功能配套、合理的租金价格以及新闻大厦物业团队专业、贴心的服务。

转型样本 助推存量入市

在新闻大厦的优势中，得天独厚的区位优势是最具价值且其他写字楼区域板块所无法复制的。值得一提的是，新闻大厦所处的东长安街，也在新闻大厦“酒改写”转型成功案例的带动下，正在焕发新的活力。

据悉，在东长安街板块，目前已有新闻大厦、中粮广场C座、国际饭店等三个项目已经或正在进行写字楼改造，这些存量物业的改造入市，为东长安街带来了新增租赁物业资源。

资料显示，作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，因此对于租户的吸引力不如从前。针对这一现象，业主考虑通过楼宇改造升级来挽留租户。高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监宋海燕以中粮广场举例介绍，该项目为分段式商业改造写字楼项目，并在改造中融入了共享，艺术及高科技元素，租金也明显较以前有大幅提升。

宋海燕进而指出，新闻大厦的成功转型也为正在进行酒改写、商改写项目提供了可参考的样本，这也会助推更多存量物业快速进入写字楼市场，从而对北京写字楼市场的现有格局带来冲击。