北京五环内禁增建设用地 商场酒店热改写字楼

随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃。

近一两年不断有酒店和商场被改造为写字楼，金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店、中坤广场、盈科中心，只是这份长长名单的一部分，后来者还在不断涌现。

历时近一年，位于北京CBD核心商圈的中粮广场写字楼改造工程接近尾声。11月30日，中粮广场举办了20周年全新升级项目推介会，并发布了中粮旗下联合办公品牌COFCO Fantasy。

相较商场和酒店来说，写字楼的运营成本低、租金回报高。

综合世邦魏理仕和戴德梁行的数据来看，北京优质写字楼市场稳中有升，在有新增供应的情况下，空置率维持在5%-8%的水平，租金水平也在稳步上升，市场交易表现活跃。

中粮广场的此次改造，不仅是将C座的家居卖场改造成写字楼业态，也是对这个服役20年老项目的整体升级，涉及了业态调整、工程改造、退租招租、配套升级、运营创新等多个环节的转换和衔接。

对该改造项目有过深入了解一位写字楼行业人士表示，其对该项目的改造持乐观态度，这一判断基于三点原因：首先，项目位置好；其次，团队成熟；第三，改造思路清晰。

此外，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君带领的团队目前正将位于王府井商圈的隆福寺商业项目改建成写字楼，预计2018年竣工。万科正将闭店的十里堡华堂商场改造成写字楼。

对这种趋势，高和资本董事长苏鑫表示，城市发展到一定程度后，核心区域土地稀缺，此时城市发展的动力来自于消费推动。以前这个地方适合商场和酒店，城市发展后，缺少城市公寓和写字楼，消费推动就会让城市功能产生变化。

苏鑫认为，城市更新是一个万亿级的市场，赚钱的方式很简单，把租金提升，使资产价格提升，发展商必须具备三个核心能力：一是改造硬件；二是装入内容；三是促进流动。

存量改造

中粮广场坐落于长安街沿线，比邻海关总署，地处CBD商圈。

改造前，项目包含三部分：A座和B座是总体量6万平方米的甲级写字楼，为金融、贸易、咨询服务行业的领军型公司提供办公场所。C座原本为4.6万平方米高端家居卖场，此外，还有1.4万平方米的配套。

近6年来，北京写字楼一直处于空置率低而租金水平高的阶段，但高端家居市场低迷，由此，中粮考虑对C座启动改造。

这个决定并不容易做。

首先，改造需要清退家居租户，但绝大部分租约没有到期，部分租户甚至刚刚签约装修完，抗性非常大；

其次，A座和B座的写字楼正常运营，C座的改造计划会给这些租户带来噪音、粉尘、停车等多方面的困扰；

第三，项目改造升级的成本不低，决策者的压力可见一斑；

第四，把商场改造成写字楼，面临采光、进深、动线等多种难题，改造难度巨大。

这不仅是中粮广场面临的问题，而是几乎所有“商改写”项目面临的共同难题，前述业内人士介绍，一般来说，业主方需要做好用5年时间回收改造成本的准备。

在改造方案设计上，中粮广场邀请了在旧改方面经验丰富的建筑事务所科凯，这家建筑事务所曾经操刀了上海K11和外滩18号的改造升级。

在施工过程中，中粮广场一方面需要控制预算，另一方面通过施工工艺的改善降低噪音和污染，并通过租用周边商业停车位、设计人性化围挡等方式尽可能减少对A、B座租户的影响。

改造涉及工程、招商、运营、推广等多部门的衔接。身为同行，王茂君对这一思路非常认同，改造、招商和运营团队脱节是“商改写”最容易碰到的问题。在中粮广场的改造团队中流传着这样的一句话，不懂设计的工程不是好招商推广和运营人员。

改造升级后，中粮广场的业态将调整为8.6万平方米的甲级写字楼和联合办公空间、1.6万平方米商业配套、1.8万平方米停车场及设备库房用地。不仅项目的定位清晰，服务和配套也有了大幅提升。

内容升级

中粮广场将C座进行了全新定位，客群面向中小微企业、文娱产业、科技创新产业以及中粮集团上下游企业和中粮广场大租户上下游企业。

C座一共分为地上五层，地下三层。2-5层为COFCO OFFFICE，为纯写字楼办公空间；一层定义为COFCO BUSINESS中粮商务，引入了星巴克、淮扬府、TIAGO、小吾厨房等商户方便商业洽谈和宴请；地下一层定义为COFCO LIFE中粮生活，情景嵌入式餐饮街区、艺术展厅，为客户提供就餐和艺术欣赏的功能；地下二层定义为COFCO FANTASY集合了联合办公、健身房、SPA、书吧、水吧、小剧场等多种功能。

近年来，联合办公市场蓬勃发展，一方面是受整体创业氛围带动，另一方面，它也是写字楼业主消化问题库存的重要方式。

中粮广场总经理孙天立希望用更开阔的思路去看待这一略显尴尬的业态，“如果我们能把这个空间做到极致，可以为全楼的租户提供从工作到生活的一体化服务，就会增加写字楼客户的黏性，也为租金上涨提供了条件”。

COFCO Fantasy的设计不单纯是一个联合办公空间，也是中粮广场配套的重要组成部分。它同时将被打通为中粮置地北京公司悦客会平台的重要一员，为悦客会300万会员提供服务，还将成为以中粮广场为中心3——5公里辐射范围内的社区服务中心。

流动

在相对稳定的写字楼市场行情下，交易近来一直表现活跃，既有大宗交易，也有证券化的尝试。

面对商业地产存量市场，住建部政策研究中心主任秦虹表示，发展过程中，政府需要注意规划问题、发展商需要注意运营问题，同时，政府和发展商均需要重视资产证券化的问题。

这与苏鑫的观点不谋而合。

苏鑫认为，证券化对存量改造市场意义重大，它是促进资产流动的重要助力。

对开发商来说，持有写字楼，意味着沉淀了数十亿甚至上百亿的资产，无论从资金成本上，还是运营效率上，都不是最合算的做法。

而国内开发商翘首以盼的REITs，受制于监管法规和税收，迟迟无法推进，对资本的渴望推动商业地产发展商们另辟蹊径。

12月7日，由金光纸业（中国）投资有限公司作为发行人、国金证券担任计划管理人及主承销商的“国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划” 成功发行，虽然发行金额高达78亿，但仍取得了超额3倍以上的认购，创造了国内CMBS发行规模的纪录。

此前的8月，由中国金茂和高和资本联手落地的国内首例交易所挂牌的CMBS（商业不动产抵押贷款证券）产品“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”成功发行。7月，由民生银行主导的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”成功发行，由于民生银行采取了承揽、承做、投资一体的闭环型资产证券化模式，由单一投资人认购和驱动，产品设计和发行披露未实现社会化和透明化，业内人士倾向于称其为“类CMBS”。

与REITs让商业物业的权益证券化并流动起来不同，CMBS是将商业物业的债项工具证券化并流动起来，它突破了银行贷款（经营性物业贷）的限制，使得融资的信用评级是基于项目和资产而非依赖于企业，只要资产够好，往往可以获得比借款人主体更高的信用评级，融资成本更低。

同时，借款人保留了对不动产的所有权，享有未来地产价值的升值空间。若未来REITs时机成熟，在做CMBS的同时，物业还可以通过REITs的形式再度证券化。

高和资本执行合伙人石志平介绍，高和还有几单CMBS产品正在准备中。这是一个开放的市场，不需要制度创新，每一个环节都在现有的制度框架里实现的。

秦虹认同CMBS的创新意义，并认为这个领域会有很大发展前景。