好租：2018第一季度商办租赁数据发布 北京写字楼量升价跌

自去年317新政以来，全国楼市遭遇了普遍性的严格调控。如今距离317新政已经有一年多，从官方信息和统计数据来看，楼市成交已经稳定；但是商办租赁市场是否受到影响，成交数据又传递什么信息，尤其是经历了326新政的北京，商办写字楼租赁市场又呈现何种态势？

好租数据研究中心4月18日举办的“数读|商办地产之新兴商圈崛起”暨好租2018年第一季度商办数据媒体分享会，以精准的数据和专业的分析，为你拨云见雾，揭示谜底。

  北上广深四大城市供应持续 稳中有升

  好租成立于2015年，是目前国内领先的大数据驱动的全价值链商办运营平台。根据好租数据研究中心匡健锋的数据介绍，北上广深四大城市办公空间整体供应情况呈现稳中有升的态势。从整个2017年以来，北京、上海，和深圳，增速相对比较稳健；而对于另一特大城市广州来说，2017年的增速出现放缓的状态，增速由8%降到7%。

从新开工的写字楼面积来看，北京写字楼新开工面积降幅明显，同比下降了 94.4%，而去年以前北京写字楼新开工面积降幅还一直维持在负30%-50%左右。因此可以说，2018年Q1写字楼新开工面积接近100%的降幅，在同其他三个大城市相比，异常显眼。

由于好租的数据来源于整个市场上几乎100%房源，一方面包括写字楼、产业园、联合办公等，另一方面也全面覆盖新建办公项目和市场的存量房，因此写字楼新开工面积的较大降幅并不会完全主导最终分析结果。从整体数据来看，写字楼市场呈现的供应稳中有升，主要是来自于写字楼市场存量的盘活带来的供应面积新增。

  京城商圈供应万象：亦庄上升至NO.2 中关村稳定却一房难求

  北京商办租赁市场一季度新入市大概76万平米的面积，其中是41万平米是新增的写字楼项目。

  具体到各大商圈，亦庄和CBD商圈有明显的数据变化，截止到目前亦庄现在已经再次成为仅次于CBD的第二大供应主体，区域供应量非常高，一季度有接近60万平米的待租；其次，丰田科技园从2017年下半年开始，有陆续不断的新项目供应，且供应量还在持续上升。

 至于“科技创新”的金字招牌——中关村地区，这一区域客户需求非常旺盛，始终呈现缺房的状态，对于企业来说往往一房难求。另外，除了望京商圈供应量有所下降外，金融街商圈、亚奥商圈、燕莎商圈等总体供应量一直持稳定状态。 上文已经提到过，北京商办租赁市场的供应量稳中有升，尤其是亦庄、丰台科技园，供应量都呈现大幅度增长。然而从租金方面来看，北京商办市场的租金整体略有下降，降幅为0.8%。联想到去年326新政，以及去年北京新开工商办项目和面积减少的事实，很多人认为，326新政后北京以往未网签的“商住房”受政策影响全部整改为写字楼，间接造成北京写字楼租赁供应量变大的结果，而同时根据供求影响价格的规律，326新政带来的间接供应量进一步导致了租金的降低。也就是说，326新政未来可能会带来一大批新的商办租赁供应，导致北京商办租金降低。对于这个问题，好租数据研究中心的匡剑锋认为，北京2018年第一季度供应量的上涨可能与去年的326政策有关，但是相关度不高，2018年第一季度供应增加更多还是因为三四月是“迁址”和“落址”旺季的因素，这是造成第一季度北京租赁市场供应量增加的主要原因。而对于第一季度租金的下降，匡健峰指出，0.8%的降幅并不是一个明确的楼市信号，基本上可以忽略不计。 另外，对于未来北京商办租赁市场的走势来看，匡剑锋认为，由于政策影响，北京从2014年开始，就已经明令禁止五环内新增写字楼和大型商办项目，因此从长远来看，未来北京包括写字楼在内的商办项目基本不再增加，因此商办、尤其是五环内重要商圈的商办，稀缺性将更加明显，北京商办的租金也自然随着稀缺性的变化而水涨船高。