报告:北京办公楼市场疲软 国内企业需求相对旺盛

仲量联行发布2013年全年北京房地产市场报告，报告显示国际公司对北京甲级办公楼市场需求仍然疲弱，办公楼租金下跌；核心区域购物中心空置率创十三年来新低；物流行业供应吃紧，租赁成交量低，租金增幅有限；国内机构投资者表现活跃。

　　甲级办公楼：国内企业需求相对旺盛 市场续租忙

　　2013年北京办公楼市场整体情况为：国内企业对办公楼需求相对旺盛，而在私人租赁市场，来自国际公司的需求则有升有降。尽管政府货币政策收紧以及近来借贷减少，而内资银行及金融企业依然积极寻找办公空间。IT行业也是积极搜寻租赁商机，主要集中在中关村区域及其他偏远地区。国际专业服务公司及律师事务所的办公楼租赁需求有升有降，许多公司持续奉行成本节约政策，但同时也有一些新公司需要租赁办公场所。来自汽车行业的需求依然强劲，许多汽车制造商都计划在北京扩大生产规模。2013年四季度，北京办公楼市场净吸纳量为61,600平方米，较三季度增长18,900平方米，使2013年全年净吸纳量达到 304,700平方米。

　　由于大量现有租赁到期，续租成为办公楼租赁市场的一大特征。业主在租金协商中表现出灵活性，以平衡租金上涨与空置压力的关系，使得2013年北京办公楼市场租金同比下降1.6%。北京多个地区办公楼租金均有下降，但金融街的强劲表现将四季度的整体市场租金增幅环比拉升1.0%。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂（Eric Hirsch）表示，“在当前低空置率环境下，市场对甲级办公楼的持续需求有望支撑2014年的租金水平。但是鉴于2014年仍会有大量现有租赁到期，预计中央商务区的租金将大概维持平稳。对于空置压力较小的市场，租金将会上涨，但涨幅不会超过个位数。”

　　空置率依然会保持低位。2013年下半年有一个新项目竣工，为市场增加了150,000平方米的甲级办公楼空间，也使2013年全年新增供应量达到309,800平方米。仲量联行预测，2014年最多将有两座甲级办公楼进入市场，因此空置率依然会保持低位。2014年整体北京办公楼市场租金增幅有望回升，但不会超过5%。

　　零售地产：租赁需求强劲 存量减少致租金上涨

　　核心区域购物中心空置率创十三年来新低。成熟购物中心项目租户的频繁更换，以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。第四季度，核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点，跌至4.0%，是自2000年一季度以来的第二最低点。但是，由于中坤广场可能改变商业用途，HQ尚客百货撤出中坤广场，使第三季度北京整体城区零售物业总体空置率由7.6%升至8.1%。

　　快时尚品牌及餐饮租赁需求强劲。就不同类型零售物业而言，2013年全年快速时尚品牌和中档品牌在租赁市场表现活跃，餐饮经营者及娱乐业租户继续扩张。购物中心业主也渴望进一步有所突破，不断改善租户构成，抵御来自电子商务日益激烈的竞争。

　　北京城区市场在连续两个季度没有新增零售物业供应量后，四季度终于迎来了两家新购物中心的竣工。位于中央商务区刚从新开业的嘉里中心（Kerry Centre）和位于太阳宫的爱琴海购物中心，开业即实现了90%以上的租用率。全年北京购物中心竣工面积为208,500平方米，是2006年以来的最低点。

　　可供租赁的零售物业存量减少，导致租金持续上涨，核心市场尤为如此。仲量联行北京零售地产部高级董事罗绮华（Alice Law）表示：“来自电子商务的竞争不断增多，同时来自高端零售商的需求减弱，使得一些购物中心业主开始计划将部分零售资产改变为其他商业用途。这会导致一些地方的零售物业供应量减少，但也为市场租金上涨提供了支撑。我们预计2014年的零售物业租赁需求会保持健康发展，而北京不会陷入供大于求的风险之中。整体可出租的面积有限，预计租金温和上升。”

　　工业地产：物流电商仓库需求活跃 预计总存量将增26万㎡

　　2013年四季度，非保税仓库净吸纳量跌至75,800平方米，较三季度减少了7600平方米。由于缺少新增供应量，四季度仓库空置率降至1.5%，环比降低了0.5个百分点。在供应量极其有限的物流仓库市场，大多数净吸纳量都是由于最近几个季度供应推动形成的。因此，净吸纳量减少很大程度上反映了租赁市场可用仓库空间的缺乏，并非是需求减弱。租赁经理们纷纷表示接到了国内及国际希望升级的第三方物流公司的询问，只是市场高租用率限制了他们的选择。因此，许多租户不得不继续租用低质量仓库，或是在北京以外租赁仓库。受这种趋势的影响，第三方物流及电子商务公司在租赁市场上表现活跃。

　　四季度的租金增幅环比持平。大多数项目业主都满足于按照当前市场价格水平与租户签订租赁协议，虽然增加了现时租金，但并没有带动市场租金增幅增加。北京物流仓库市场租金受抑制的一个原因是河北廊坊与天津武清等邻近地区供应量的增加。仲量联行北京工业地产部董事陈美玲（Linda Chan）表示：“中国各地零售销售额的持续增加和电子商务的快速发展有望继续推动北京非保税仓库的需求。不过，尽管仓库租用率高，但租户租金支付能力以及外围地区新供应的竞争会抑制租金增幅。”

　　2013年四季度北京工业地产没有新增供应。全年四个项目进入市场提供了总计156,300平方米的新增供应。在市场供应不足的情况下，这些项目总租用率达到了95%。预计2014年还会有四个项目竣工，仓库总存量将增加266,100平方米。

　　房地产投资：中国零售市场长期繁荣或助投资者获利

　　2013年四季度北京房地产投资市场有三宗交易引人关注。其中，私募股权基金高和资本以15亿元人民币收购了位于北京东南三环的办公楼丹阳大厦；冠城大通以10.7亿元人民币购得太阳宫在建办公楼冠捷大厦（总建筑面积约18,100平方米）的59个单元。该办公楼预计于2015年竣工。在中央商务区，北京国际中心（37,800平方米）的部分零售物业以7.11亿元人民币出售给北京阳光迅驰投资管理有限公司。

　　国内机构投资者表现活跃。2013年，国内机构投资者在北京投资市场上愈加活跃，积极寻找买入机会。包括保险公司、私募股权基金和风险投资基金在内的一些国内机构投资者希望购入不动产资产，其中包括不可立即投入使用的开发项目。也有一些经验丰富的国际投资基金选择购入已经散售的非甲级办公楼资产，这种做法在其他地方较为少见。所有这些情况都可归结为北京仍缺乏可供出售的优质商业房地产。

　　2014年，中国整个商业市场有望较2013年表现更为强劲，这也得益于近几个月来全球经济形势的逐渐改善。虽然人们预计中国外贸对其经济增长拉动作用有限，但中国经济硬着陆的可能性已大大降低。仲量联行预测，北京的办公楼市场已经跌至底部。尽管2014年租赁需求不大可能出现强劲反弹，但较2013年有可能出现适度回升。加之北京大多数办公楼市场空置极低，这些因素将有望支撑2014年上半年租金保持稳定，同时也是为2015年租金更大反弹构建稳固的基础。仲量联行华北区投资部高级董事庞树东（Eric Pang）指出：“北京办公楼租赁市场形势看好，这是投资者密切关注办公楼投资机会的主要原因。中央政府坚持推进经济改革的政策走向将确保中国各大城市对办公楼的持续需求。同时，北京也一直是世界上许多公司的战略市场。”经济改革和城镇化政策将长期为居民收入及零售额增长提供支撑，也为在中国投资购物中心提供了良好的条件。庞树东补充道，“目前，北京一些经营购物中心的业主缺乏经验。这些资产会为精明投资者提供改善资产表现的空间，并最终借助中国零售市场的长期繁荣为投资者带来丰厚的回报。”