深圳工业厂房空置率略升 新兴产业补位承接

作为中国制造业最发达的地区之一，深圳工业厂房的表现或成为观察产业走向的晴雨表。

　　近期有媒体报道称深圳制造业“颓废”，厂房空置率创历史高位，甚至超过2008年金融危机时的水平，租金也一路下跌。

　　当前深圳厂房空置和租金情况到底如何？租金涨跌背后又隐藏着怎样的产业转移趋势？近日，深圳商报记者走访宝安、龙岗等地的工业园区了解到，近期深圳厂房空置率虽有小幅提升，但租金保持稳定。同时，记者还捕捉到转型升级的一个新亮点：部分空置厂房已被新能源、新材料等一批重点扶持的新兴产业企业所承接。专家分析认为，新兴产业的企业及时“补位”，以及其未来产业链的不断扩张，将为深圳工业园的转型升级增加更多的含金量和产业辐射力。

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　　　　记者调查： 空置率略升租金企稳

　　近日，记者在工业区比较集中的宝安区西乡街道固戍片区看到，这里依然繁忙，企业招工的小摊随处可见，航城大道边的工厂宿舍，挂满了晾晒的衣服。

　　陈伟才的企业就在其中。他是深圳市开成兴业科技有限公司总经理，三年来，他的团队一直在这个工业区，尽管租金上涨了近一倍。记者看到，该公司还在招聘员工，前来面试的人也有不少，而陈伟才也打了几个电话，询问附近还有没有空置的厂房，他还打算增加厂房面积。

　　固戍片区的情况并非个案。深圳的厂房主要集中在宝安和龙岗，记者近日对两区多个工业区调查发现，工业物业空置率略有提升，但未现大面积空置，租金总体保持平稳。同时，工业厂房空置情况与其坐落地段、配套设施等密切相关。一些地段好的厂房，空置的时间不会超过一周，价格甚至小幅上涨。

　　“空置厂房其实不太多，租金也未出现明显下跌。这与上一次金融危机明显不同！”深圳市政协委员、某知名工业公司总经理欧阳先生向深圳商报记者介绍，其中很重要的一个原因是，2008年以后，很多制造企业内销、外销两条腿走路，转型升级的企业也不断增多，因此现在有了较强的抗风险能力。据悉，今年1～7月，深圳市外商投资加工贸易企业内销额为3535亿元，同比增长3.55%。国内市场再次成为企业避风港。

　　欧阳先生表示，目前他的公司在宝安、龙岗的物业，出租率总体保持在98%左右，其中内销企业、新型产业企业需求稳定且不断增多。2012年二季度深圳市出租屋抽样调查显示：深圳的厂房在经过这几年的较快发展之后，供求关系的变化成为租金变化的重要推动力，截至去年底，深圳的厂房租金累计涨幅已达3成，今年开始平稳。厂房租金连续两个季度持平。

　　业内人士分析指出，今年以来，一方面，持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大，一些企业搬离深圳或减少开工，空置现象略有提升；而另一方面，城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少，一些抗风险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房，因此整体租金价格并未出现太大的浮动。

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　　　　新亮点浮现： 新兴产业及时“补位”

　　近年来，深圳率先出台战略性新兴产业振兴发展规划及配套政策，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。在政府的大力扶持下，新兴产业通过源头创新、开拓市场，活力大增。记者在采访中了解到，新兴产业发力积极承接部分空置厂房成为一大亮点。

　　据了解，在工业物业市场总体表现平稳的前提下，低附加值的中小型制造型企业在深生存空间越来越小，确有一些外贸企业生意惨淡，腾出厂房，搬离了深圳。

　　“叮叮当……”方形木质音乐盒里传来优美的旋律，9月5日，在深圳西乡某礼品制造厂里，老板陈厂长已是“愁云密布”。今年的礼品出口形势严峻，本是圣诞礼品订单“爆发”的旺季，却遭遇了寒冬，陈厂长表示，当下出口的订单和利润大幅下滑，他的公司已砍掉一半的生产线，工人辞退了一半，厂房、宿舍也腾出了近一半面积，生意比2008年更惨淡。陈厂长的遭遇并不是偶然。

　　记者近日走访发现，不只是礼品行业，玩具、服装、鞋厂等出口加工制造企业，生意惨淡，部分企业甚至停产。今年外贸形势异常严峻，让很多外销企业仿佛走入“冰川期”。某国际知名物业顾问公司投资部相关负责人向深圳商报记者透露，目前由于外需不足、出口锐减导致外贸利润严重缩水甚至亏本；工厂开工不足、放长假、裁员的现象也随之发生。他介绍，在空置厂房的企业中，还有一部分是生产性的外资企业，由于人力成本上升、用工管制严格，他们将工厂迁到了周边的越南、马来西亚等国。

　　令人欣慰的是，部分空置的厂房已经被一些发展迅猛的新兴产业企业承接。“隔壁有栋厂房空出来，正询问我们要不要承租。”深圳市崧鼎科技有限公司总经理卢舜毅介绍，原来这栋厂房租户为一家港资企业，做服装代工生意，如今外销萎靡不振，该公司被迫压缩了一半产能，腾出了一栋厂房。

　　外贸形势的严峻和成本的增加，也促使一部分出口加工型的企业积极转型升级，从而保持了厂房出租率的基本平稳。2008年，深圳开成兴业科技有限公司开始创业，从U盘、MP3等数码产品做起，如今的主营业务已转变为创意类的儿童电子文化教育产品。总经理陈伟才给记者算了一笔账，2008年时，这里的租金大约为12元/平方米，如今上涨到20元以上；普工人力成本由1200元/月上涨至2500元/月，差不多都是翻倍增长。“如果继续加工、代工，做那些低利润的产品，肯定经营不下去。”他介绍。

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　　　　业内人士： 新兴产业需“好环境”

　　新兴产业的迅速成长，一方面“承接”了部分空置的厂房。另一方面，也对产业载体——工业园区的配套服务、基础设施、配套设施、周边环境，提出了更高的要求。

　　业内人士指出，厂房的出租率只是观察深圳制造企业生产状况的一扇窗，但应该综合考虑，更加关注深圳企业的质量，而不是数量。就工业地产而言，政府部门、社会各界关注和引导的着力点不能仅停留在提高出租率上，而应放在“改笼换鸟”，改造建设更多的花园式工业园区，以适应新兴产业企业的要求。

　　深圳市开成兴业科技有限公司总经理陈伟才坦言，面对越来越高的用人和原材料成本，他也动过“外迁”的心思，并在内地寻找了工业园区。但是最近的一次内部调查，让他放弃了这一念头。经过统计，该公司90%以上的员工不愿搬迁，尤其是年轻工人。他分析说，对于这些工人而言，找工作是一件很容易的事，已完全不同于过去。一方面，他们从老家来到深圳，更看重的是体验，赚钱是次要的；另一方面，他们对工作和生活的环境提出了更高要求，比如在固戍，虽然是在原特区外，但周边有地铁站，到市区逛街也很方便，这是他们选择企业的重要理由。

　　有专家向深圳商报记者表示，从总体的情况来看，目前宝安、龙岗大多数厂房多建于上世纪八九十年代，还没有摆脱早期的工业区形象，同新加坡、台湾一流的工业园有较大差距，但现在产业园的发展趋势是更加注重配套服务、基础设施、配套设施、周边环境。

　　市中国综合开发研究院副院长、深圳市发展经济研究会理事长曲建教授认为，做好产业园区的更新换代工作，必须做好“两个规划一个报告”。一是产业发展规划，即园区更新改造的发展方向，不同产业对园区的要求不尽相同，如有的园区服务于上游的研发产业，有的服务于中游制造业，有的针对下游的服务业；二是产业布局规划；三是投资可行性研究，相当于商业计划书。当前深圳的工业厂房大多是一、二代厂房，第三、第四代工业园区将是未来发展方向，即注重人与环境的相互融合，环境与产业的相互融合。

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　　　　当务之急： 以“改笼”实现“换鸟”

　　去年11月，市委市政府对产业转型升级提出新的要求，今后要加大旧工业区改造力度，促进社区集体经济转型，以土地整备和城市更新增强产业发展后劲，着力打造花园式工业园吸引高端产业链。

　　据悉，2011年后的10年，深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳市在《关于加快产业转型升级的指导意见》中明确提出，要加大新型产业载体建设力度，加快推进新型产业载体规划建设，以“改笼”实现“换鸟”，根据“生产、生活、生态”的原则，规划新型产业园区的空间，建设高档产业用房和配套设施，从空间上为产业转型升级打好基础。

　　记者在采访中了解到，深圳工业大区的老、旧工业区的改造升级正在加速推进。

　　今年，宝安区正式推出促转型升级的“1+5”系列文件。为支持旧工业区改造为新型载体，宝安区将最高给出不超过1000万元的建设补贴。龙岗区在前期尝试推出创新型产业用房的基础之上，又推出“创新产业系列园区”计划，其中首批推出了26个符合产业转移高端化需求的创新产业园区。