土地市场渐复苏 上海45亿总价诞生新“地王”

　申电投资在9月29日以总价20.5亿元夺得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块 （以下简称黄浦江沿岸地块），或是今年上海最“短命”的总价地王。

　　因为在昨日（10月10日）下午，经过了逾一个半小时、400多轮激烈竞价后，今年上海新的总价地王又诞生了：上海保利建锦房地产有限公司、信保（天津）股权投资基金管理有限公司联合体以45亿元总价，竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块（以下简称徐汇滨江地块），折合楼板价27055元/平方米，溢价率达42.86%。
　　除了徐汇滨江地块，嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块（以下简称嘉定区地块），以及浦东新区唐镇新市镇A-5-3地块也顺利成交，单日成交总价高达62亿元。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者，对于一块起拍价达31.5亿元的地块而言，接近43%的溢价率高于近期上海及其他一线城市的平均溢价率。

　　业内：45亿总价出乎意料

　　上海市规划和国土资源管理局公告信息显示，徐汇滨江地块属于商住办用地，总出让面积达66530.1平米，容积率2.5，起始总价约31.5亿元。

　　公告还提出具体要求：住宅建筑面积比例不大于地上建筑面积45%，限高45米，办公建筑面积应不小于地上建筑面积的10%，商业办公建筑面积长期持有比例应不小于50%。拿地企业不仅要负责配建2000平方米的居委会、活动室等社区服务设施建筑面积，以及物业用房、居委会，还要根据相关政策配建5%的经适房。

　　近期土地底价成交成风，且上述“前任地王”黄浦江沿岸地块从中止出让到恢复出让，最后以底价成交，因此有业内人士指出，45亿元的总价确实出人意料。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，虽然该地块溢价率不到50%，但因总价高，溢价绝对值达13.5亿元，仍属“超常发挥”。

　　不过，上海盘古地产总经理宋海对《每日经济新闻》记者表示，该地块具有很多先天优势。首先是地理位置优越，其次土地用途较多，可打造成综合体项目。住宅部分用于出售可快速回笼一部分资金，长期持有的商办部分则有助于保值、增值。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，保利地产在浦东相关板块也有项目，“东西呼应”可相互提高产品的议价能力。

　　薛建雄表示，该地块周边项目均价已达6万元/平方米，预计该地块上建造的项目售价会在7万元/平方米左右。

　　或源于对后市乐观预判

　　《每日经济新闻》记者发现，新地王诞生与近期企业的销售情况好转关系密切。

　　保利地产10月9日晚间公告称，今年9月实现签约面积78.55万平方米，同比增长33.70%；实现签约金额77.59亿元，同比增长15.19%。

　　昨日，资金充裕的保利地产还在长沙摘得了滨江地王。据报道，滨江新城B7地块被保利万科联合体竞得，成交总价为32.56亿元。

　　“开发商对后市的预期转变，加之资金压力逐渐解除，便开始入市购地，加上地方政府下半年增加了优质地块的推出，因此出现了地价小涨。”刘渊说。

　　昨日处在“聚光灯”下的不仅是徐汇滨江地王，嘉定区地块同样受到关注。在挂牌截止前，有20家开发商领取了竞买申请书，提交申请的企业多达7家。

　　昨日上午，该地块以11.58亿元的总价，被上海三湘股份和康毅联合体竞得，溢价率30.1%。

　　宋海认为，目前楼市的供应主力仍为刚需项目，对于目前楼市而言，定位更加“亲民”的嘉定区居住用地更具有风向标作用。目前政策稳定，与上半年交投双方的“迷茫”不同，这次企业竞价拿地体现出的是，开发商对后市持走平甚至趋于乐观的一种预判。