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土地市场渐复苏 上海45亿总价诞生新“地王”

2017-03-30

 申电投资在9月29日以总价20.5亿元夺得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块 (以下简称黄浦江沿岸地块),或是今年上海最“短命”的总价地王。

  因为在昨日(10月10日)下午,经过了逾一个半小时、400多轮激烈竞价后,今年上海新的总价地王又诞生了:上海保利建锦房地产有限公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司联合体以45亿元总价,竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块(以下简称徐汇滨江地块),折合楼板价27055元/平方米,溢价率达42.86%。
  除了徐汇滨江地块,嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块(以下简称嘉定区地块),以及浦东新区唐镇新市镇A-5-3地块也顺利成交,单日成交总价高达62亿元。

  中原集团研究中心高级经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者,对于一块起拍价达31.5亿元的地块而言,接近43%的溢价率高于近期上海及其他一线城市的平均溢价率。

  业内:45亿总价出乎意料

  上海市规划和国土资源管理局公告信息显示,徐汇滨江地块属于商住办用地,总出让面积达66530.1平米,容积率2.5,起始总价约31.5亿元。

  公告还提出具体要求:住宅建筑面积比例不大于地上建筑面积45%,限高45米,办公建筑面积应不小于地上建筑面积的10%,商业办公建筑面积长期持有比例应不小于50%。拿地企业不仅要负责配建2000平方米的居委会、活动室等社区服务设施建筑面积,以及物业用房、居委会,还要根据相关政策配建5%的经适房。

  近期土地底价成交成风,且上述“前任地王”黄浦江沿岸地块从中止出让到恢复出让,最后以底价成交,因此有业内人士指出,45亿元的总价确实出人意料。

  21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为,虽然该地块溢价率不到50%,但因总价高,溢价绝对值达13.5亿元,仍属“超常发挥”。

  不过,上海盘古地产总经理宋海对《每日经济新闻》记者表示,该地块具有很多先天优势。首先是地理位置优越,其次土地用途较多,可打造成综合体项目。住宅部分用于出售可快速回笼一部分资金,长期持有的商办部分则有助于保值、增值。

  复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出,保利地产在浦东相关板块也有项目,“东西呼应”可相互提高产品的议价能力。

  薛建雄表示,该地块周边项目均价已达6万元/平方米,预计该地块上建造的项目售价会在7万元/平方米左右。

  或源于对后市乐观预判

  《每日经济新闻》记者发现,新地王诞生与近期企业的销售情况好转关系密切。

  保利地产10月9日晚间公告称,今年9月实现签约面积78.55万平方米,同比增长33.70%;实现签约金额77.59亿元,同比增长15.19%。

  昨日,资金充裕的保利地产还在长沙摘得了滨江地王。据报道,滨江新城B7地块被保利万科联合体竞得,成交总价为32.56亿元。

  “开发商对后市的预期转变,加之资金压力逐渐解除,便开始入市购地,加上地方政府下半年增加了优质地块的推出,因此出现了地价小涨。”刘渊说。

  昨日处在“聚光灯”下的不仅是徐汇滨江地王,嘉定区地块同样受到关注。在挂牌截止前,有20家开发商领取了竞买申请书,提交申请的企业多达7家。

  昨日上午,该地块以11.58亿元的总价,被上海三湘股份和康毅联合体竞得,溢价率30.1%。

  宋海认为,目前楼市的供应主力仍为刚需项目,对于目前楼市而言,定位更加“亲民”的嘉定区居住用地更具有风向标作用。目前政策稳定,与上半年交投双方的“迷茫”不同,这次企业竞价拿地体现出的是,开发商对后市持走平甚至趋于乐观的一种预判。