暴雨过后厂房被淹

一场暴雨过后，老张的家具厂被水淹了。老张认为暴雨属于“不可抗力”，起诉房东要求解除租赁合同，但败诉了。

　　厂房租赁不到一年被水淹

　　老张经营着一家家具厂，厂子搬迁到巴南界石镇的一处厂房。

　　“一年租金28万元，分两次付清，每半年支付一次。”2011年7月25号，老张跟房东老刘签订了三年合同，老张也付了5万元定金，“厂房交付使用后，这5万元就转为保证金，租赁期满，再无息退还。”

　　2012年5月21日，一场暴雨过后，老张的厂房被水淹了。厂房内的机器设备、家具、材料等被水浸泡，遭受不同程度的毁坏。

　　“洪灾是不可抗力 要求解除租赁合同”

　　大水退去，老张想起，当初签订租赁合同时，老刘曾经向他承诺，厂房周围几条小河不会因涨水导致厂房被淹。但老张向当地村民和村委会了解到，这个厂房在自己承租之前就多次被洪水漫入。

　　“房东故意隐瞒了厂房曾多次被淹的事实。”老张在跟律师商量后，以“无法承受将来必然面临的‘洪灾’这一不可抗力因素”为由，向巴南法院起诉要求解除与老刘签订的《厂房租赁合同》，要求退还自合同解除那天起计算的厂房租金，同时退还保证金5万元。

　　房东拒绝解除合同

　　2012年11月27日，巴南法院公开审理这起案子。

　　庭审时，房东老刘辩称，签订合同之前，老张就到厂房附近看过周围环境，“下雨后厂房是不是会被淹没，他自己应该有个预判。”

　　老刘的辩护律师也认为，“因不可抗力致使不能实现合同目的”该一条指的是不可抗力发生后，合同已无法继续履行。但老张和老刘的租赁合同在这次洪水过后并不是不能履行，“如果不可抗力对合同的影响程度不严重，还可继续履行，则不能解除。”

　　法院一审判决：

　　暴雨引发河水上涨

　　导致厂房被淹只是个例

　　暴雨致厂房被淹，是否符合法定解除中“因不可抗力致使不能实现合同目的”是这起租赁合同纠纷案件争议的焦点。

　　“如果要解除合同，要么是约定解除，要么是法定解除。”庭审法官李娅解释说，暴雨降临的确为不可抗力，但其发生后并不必然导致合同无法继续履行。老张举示的证据不能证明他租赁的厂房曾多次被洪水淹，“2012年5月的暴雨引发河水上涨厂房被淹只是个例，并非常态。”

　　“如果一旦租赁物被水淹就可解除合同，那每年被涨水淹没的菜园坝、磁器口片区的承租人，不是随时都可以解除租赁合同？”李法官举例说。

　　巴南法院作出一审判决，驳回原告老张要求解除合同，退还租金和保证金的诉讼请求。

　　昨天我们了解到，老张对一审判决不服，目前已经向市第五中级人民法院提起上诉。

　　律师说法：

　　需具备因不可抗力

　　致使不能实现

　　合同目的才可解除合同

　　上海和华利盛（重庆）律师事务所律师袁能贵说，像地震、海啸、战争等都可以称为不可抗力。

　　本案中合同目的是将房屋用作厂房用途，而该厂房的用途和功能并不因为被水浸泡等原因受到影响。

　　因此，合同租赁的目的仍然能够实现并实现合同主体各方的经济利益。只有当上述不可抗力的出现致使房屋已经不能作为厂房使用，导致订立合同的目的落空时，任何一方当事人才有权解除合同。